Pentru a tranzacționa cu succes o proprietate imobiliară de vânzare, este necesar să parcurgi următoarele etape. Ca să tranzacționezi cu succes înseamnă să vinzi imobilul tău respectând toate procedurile și normele legale, la cel mai bun preț si in cel mai scurt timp posibil.

Consultanții Oryon îți recomandă pentru vânzarea imobilului tău următorii pași:

• etapa de pregătire a imobilului, de stabilire a prețului de vânzare și a condițiilor în care se va realiza vânzarea acestuia;
• publicitatea imobiliară;
• consilierea de specialitate;
• etapa de prezentare a imobilului posibililor cumpărători (vizionare);
• etapa de negociere;
• etapa de finalizare efectiva a vânzării imobilului.

Este normal să ai această nelămurire. Deoarece fiecare cumpărător își va personaliza imobilul după propriile gusturi și nevoi, aducând îmbunătățiri acestuia în funcție de gradul de finisare dorit și de bugetul pe care l-a alocat pentru acest proiect.

Dar, un imobil nu se poate prezenta posibililor cumpărători în stare brută, fără o igienizare generala. Aranjează-ti apartamentul astfel încât acesta să corespundă cerințelor cumpărătorilor și, de asemenea, să le ofere acestora acea stare care să-i motiveze să ia o decizie favorabilă.

Însă..! Pregătirea apartamentului nu înseamnă ascunderea murdăriei sub preș. Un specialist, reprezentant al cumpărătorului, va observa toate viciile tehnice ale apartamentului tău, indiferent dacă acestea se găsesc sau nu în spatele unui strat de lavabilă proaspăt.

De altfel, specialistii Oryon îți recomandă ca atunci când îți pregătești apartamentul pentru vânzare să faci o curățenie generală, să aerisești camerele, să ștergi praful, să aranjezi cărțile în bibliotecă. De asemenea, bucătăria trebuie să fie impecabilă iar un buchet de flori pe masa din living va face o impresie deosebită.

Nu investi sume importante pentru amenajări sofisticate, pentru că nu-ți vei recupera banii investiți în urma vânzării. Igienizare nu înseamnă reamenajare. Folosește ceea ce ai, nu cumpăra lucruri noi decât dacă este necesar! Este obligatoriu să înlocuiești un robinet stricat sau o țeavă care prezintă fisuri, însă piesele de mobilier, parchetul sau ușa de la intrare nu trebuie schimbate decât dacă sunt într-o stare avansată de degradare.

Cele prezentate mai sus vor fi completate obligatoriu și de pregătirea ta pentru procesul de vânzare, ceea ce înseamnă organizarea programului personal astfel încât să poți primi vizitele cumpărătorilor într-un interval de timp rezonabil. De altfel comportsmentul tău în cadrul întregului proces de vânzare trebuie să fie îndreptat spre un singur scop, acela de a vinde și trebuie să dai astfel dovadă de deschidere, punctualitate, răbdare, ospitalitate chiar și să oferi clienților acea stare de siguranță și de bine.

În vederea stabilirii prețului corect al apartamentului tău îți recomandăm să apelezi la serviciile consultanților Oryon. Orice metodă alternativă veți folosi îți va oferi un rezultat nerealist pentru ca un specialist, datorită experienței, a prezenței zi de zi în piață, folosind mijloace specifice, poate emite o opinie obiectivă, concretizată într-o evaluare corectă a imobilului tău.

Dacă alegi totuși varianta "pe cont propriu" este bine să ții cont de următoarele sfaturi:

• detașează-te de statutul de proprietar, abandonează-ți emoțiile și tratează totul ca pe o afacere. Imobilul tău nu va fi niciodată mai valoros decât altele similare de pe piață doar pentru că este al tău;
• analizează piața transformându-te dacă este nevoie în cumpărător. Vei putea astfel să faci o estimare aproximativă asupra prețului mediu din zona ta. Atenție! Prețul solicitat nu este similar cu prețul de vânzare, deci ia în calcul și marja de negociere;
• fixează un deadline. Dorești să vinzi imobilul cât mai repede sau vrei să aștepți vremuri mai bune? Răspunsul la această întrebare se va reflecta în prețul imobilului tău și în facilitățile de plată pe care le vei oferi cumpărătorilor.

Fii conștient că toți acești pași te vor costa foarte mult timp, foarte multă muncă de cercetare și de informare, iar rezultatul final este posibil să nu îți aducă satisfacația așteptată. Poți beneficia de toate acestea apelând la consultanții Oryon, care-ți vor oferi un pachet complet de servicii adaptat cerințelor tale.

Am trecut deja la a doua etapă din procesul de vânzare al apartamentului tău, etapa în care decizia ta de a vinde va deveni publică. Modalitățile prin care poți face public anunțul de vânzare sunt multiple, de la varianta cea mai la îndemână - anunțarea familiei, prietenilor, vecinilor, până la anunțuri imobiliare, clipuri de prezentare, campanii social media, bannere etc. Fiecare dintre aceste forme de publicitate își pot dovedi eficiența într-o măsură mai mica sau mai mare, astfel niciuna dintre ele nu trebuie eliminată.

Recomandarea este să apelezi la serviciile profesioniștilor Oryon pentru a beneficia de un pachet complet de servicii imobiliare, care include și un pachet de promovare personalizat și adaptat ofertei tale. Astfel, șansele ca imobilul tău să aducă clienții așteptați, ba mai mult, sa atragă atenția acestora, vor crește considerabil.

Anunțul imobiliar, cea mai simplă și mai accesibilă formă de publicitate imobiliară, indiferent de locul unde este publicat, cum ar fi în presa scrisă sau on-line, trebuie sa fie clar, să prezinte informații valoroase, corecte și concrete. În cadrul anunțului imobiliar trebuie să prezinți exclusiv realitatea pentru că orice viciu descoperit ulterior îți va îndepărta clienții pentru totdeauna, iar dobândirea unui astfel de renume pe piață nu-ți aduce beneficii.

Elementele obligatorii pe care trebuie să le conțină anunțul tău imobiliar sunt: zona în care se află imobilul și câteva caracteristici generale ale acesteia, tipul imobilului, numărul de camere și dispunerea acestora, finisajele și îmbunătățirile de care dispune, prețul public și facilitățile de plată oferite.

În completare, trebuie să acorzi o importanță deosebită fotografiilor care însoțesc anunțul imobiliar. Imaginile interioare trebuie să fie luminoase, cu spații cât mai largi, iar cele exterioare (vecinătăți, panorame) trebuie să fie reîmprospătate în funcție de anotimpul de afară. Imaginează-ți un set de fotografii din mijlocul verii care însoțește o ofertă de vânzare prezentată în mijlocul iernii.

Piața imobiliară românească oferă posibilități multiple de reprezentare a părților implicate în procesul de vânzare-cumpărare a unui apartament. Unii sunt de părere că agenții imobiliari intermediari, cei care domină în proporție covârșitoare peisajul imobiliar românesc, se află în situația de conflict de interese, reprezentând ambele părți implicate în tranzacția imobiliară. Alții, sunt de părere că starea de conflict apare, din contră, atunci când cele două părți sunt reprezentate de agenți imobiliari diferiți, fiecare dintre ei apărând interesele părților pe care le reprezintă.

Putem identifica astfel 3 tipuri de agenți imobiliari:

• Agentul imobiliar din partea vânzătorului. Reprezintă și apără exclusiv interesele acestuia în cadrul tranzacției imobiliare, oferind totodată cu onestitate și profesionalism toate informațiile pe care cumpărătorul le solicită, în limita confidentialității datelor personale ale vânzătorului.
• Agentul imobiliar din partea cumpărătorului. Reprezintă și apără exclusiv interesele acestuia în cadrul tranzacției imobiliare. Spre deosebire de tipul anterior, agentul cumpărătorului este o persoană foarte dinamică, un foarte bun negociator, dispus să "hărțuiască" vânzătorul sau agentul acestuia pentru a-și îndeplini misiunea.
• Agentul imobiliar intermediar, reprezintă ambele părți în mod egal în cadrul procesului imobiliar, datorându-le în aceeați măsură onestitate și confidentialitate. Agentul imobiliar intermediar joacă rolul de ”punte” între cele două părți, nu favorizează niciuna dintre ele, este un foarte bun psiholog și negociator, scopul final al acestuia fiind încheierea tranzacției de vânzare-cumpărare în condiții echitabile pentru ambele părți.

Noi vă recomandăm a treia variantă, consultanții Oryon fiind agenți imobiliari intermediari, efectuând cursuri de pregătire teoretică și practică adecvate acestui tip de activitate, reprezentarea bilaterală necesitând cunoștiințe imobiliare complete, net superioare celorlalte două tipuri prezentate anterior.

V-am enumerat deja câteva din motivele pentru care apelarea la serviciile consultanților Oryon ar trebui să însemne cea mai bună varinață și nu o opțiune pentru tine. Cu siguranță ai încă nelămuriri privind acest lucru și vom prezenta mai jos, pe scurt, avantajele de care beneficiezi atunci când alegi serviciile specialiștilor noștrii.
Alege vânzarea pe cont propriu atunci cand:

• Ești încrezător excesiv în cunoștiintele tale imobiliare;
• Când știi să stabilești prețul corect pentru apartamentul tău, bazându-te numai pe inspirație și pe datele din piața actuală;
• stăpânești la perfecție tehnicile de negociere; ai cunoștiințe financiar-bancare și juridice dezvoltate;
• experiențele imobiliare cu neprofesioniști te-au copleșit într-atât încât nu vrei să mai apelezi la serviciile unei agenții profesioniste, chiar dacă în acest mod îți diminuezi șansele de a-ți vinde imobilul.

Alege consilierea consultanților Oryon, în acest fel beneficiezi de:

• acces în orice moment la informații;
• stabilirea unui preț corect în vederea vânzării proprietății tale ținând cont atât de piața imobiliară actuală cât și de cea anterioară și cea viitoare (cu aproximație);
• sfaturi imobiliare valoroase și asistență pe întreaga desfășurare a procesului de vânzare;
• acces la un pachet de promovare personalizat și adaptat cerințelor tale;
• clienți calificați și o mai bună de calitate;
• timp câștigat, vânzarea realizându-se în cel mai scurt timp posibil;
• un câștig material, obținând cel mai bun preț pentru imobilul tău;
• de consiliere post-vânzare cu privire la variantele pe care le ai pentru a investi tot în domeniul imobiliar;
• pentru siguranța tranzacției imobiliare.

Din nefeicire, domeniul imobiliar de astăzi nu are o legislație clară în ceea ce privește activitatea de intermediere imobiliară, meseria de agent imobiliar putând fi practicată fără restricții de către orice individ. Astfel, profesioniștii și neprofesioniștii există în cadrul unui sector încă tânăr al economiei românești. Învățarea continuă, presiunea concurenței care a scuturat puternic piața, au mărit prăpastia între cele două categorii, diferențele dintre acestea fiind majore. Este mult mai ușor astăzi să faci diferența între un agent imobiliar profesionist și unul neprofesionist iar în acest sens iți documentăm mai jos câteva linii clare care delimitează cele două categorii:

• consultantul profesionist lucrează pentru tine, nu pentru comision;
• consultantul profesionist te va îndruma care este cel mai bine să faci, nu îți va impune ce trebuie să faci;
• consultantul profesionist are prestanță și standarde clare de lucru;
• consultantul profesionist are abilități de comunicare și stăpânește la perfecțiune tehnicile de negociere;
• consultantul profesionist îți va oferi un pachet de servicii complet și personalizat;
• consultantul profesionist are întotdeauna o echipă de specialiști în spatele lui care ii susțin activitatea;
• consultantul profesionist este reprezentantul unui brand de succes nu este un anonim.

Dacă ai parcurs toți pașii prezentați mai sus și ai ajuns la momentul vizionării este timpul să lași apartamentul să vorbească în locul tău. Totodată, acest fapt nu înseamnă că poți sta comod pe canapea, total dezinteresat de ceea ce se întâmplă în jur. Trebuie să fii parte activă a procesului de vizionare, iar pentru ca vizitatorii tăi să înceapă să se simtă ca acasă în imobilul tău și să fie seduși iremediabil de acesta, trebuie să ai un comportament impecabil.

Să câștigi "relația emoțională” este mult mai important decât oricare element al vânzării unui imobil. Suntem ființe umane, suntem conduși de emoții și acționăm în direcția satisfacerii dorințelor. Pe de altă parte, raționamentul intervine pentru a echilibra balanța fiecăruia, însă în momentul în care emoționalul depășeste o anumită barieră, individul reușeste să găsească resurse suplimentare pentru a-și îndeplini dorința. La fel se întâmplă și în cazul imobilului tău. Lasă-l pe cumpărător să se îndrăgostească și va cumpăra.

Să plecăm de la prețul apartamentului tău. Cunoști că există mai multe tipuri de preț.

În primul rând discutăm despre prețul solicitat de tine, vânzătorule, care reflectă într-un fel suma de bani pe care o dorești pentru proprietatea ta și care este în general mai mare decât valoarea de piață a apartamentului tău.

Greșeala este inevitabilă ținând cont de toate evenimentele, toate emoțiile pe care le-ai adunat de-a lungul vieții și care te fac acum să consideri că imobilul tău valorează mai mult decât altele, numai pentru motivul că tu ai locuit acolo.

Prețul evaluat al imobilului tău, care relevă valoarea estimată a acestuia, stabilită de un consultant Oryon sau de către un evaluator autorizat, folosind procedee și mijloace specifice.

Prețul public reprezintă valoarea la care va fi listat pe piață imobilul tău. Această valoare este de obicei cu 5-10% mai mare decât valoarea de tranzacționare.

Prețul de vânzare  reprezintă prețul la care se va tranzacționa imobilul tău și care va fi consemnat în contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică

Prețul conform grilei, , este o valoare estimativă pentru anumite zone ale fiecărei localități și pentru fiecare tip de proprietate în parte, valoare ce se regăsește în “grila notarială”, un document elaborat la nivel central, care stabilește prețuri orientative pentru proprietățile imobiliare.

Analizând cele de mai sus, prețul evaluat de specialiștii noștri sau de către un expert evaluator imobiliar este cel mai apropiat de prețul la care apartamentul se va tranzacționa. Acesta va fi ținta ta în cadrul etapei de negociere.

Însă...! Negocierea nu reprezintă exclusiv negocierea prețului de vânzare. Condițiile vânzării sunt la fel de importante și ele fac parte din procesul de negociere: facilitățile de plată (prin credit bancar, plată în rate, sau plata la termen), timpul de eliberare a apartamentului (o lună petrecută în plus în imobilul pe care l-ai vândut te scutește de plata unei chirii) etc.

La vânzarea imobilului, dumneavoastră, în calitate de vânzător trebuie să prezentați următoarele documente:

• actul de proprietate al imobilului, care poate fi după caz: contract de vânzare-cumpărare, certificat de moștenitor, contract de donație, sentință civilă definitivă, etc;
• extrasul de carte funciară de autentificare, care se obține de către biroul notarial de la Oficiul de Carte Funciară din cadrul Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară și este valabil 10 zile de la data depunerii cererii. Extrasul de carte funciară de autentificare este documentul care certifică datele de identificare ale unei proprietăți, precum și situația juridică a acesteia (dacă este sau nu ipotecată, dacă există sau nu interdicții de înstrăinare, etc.);
• certificatul fiscal, care se obține de la Direcția de Taxe și Impozite Locale și care certifică faptul că proprietarul este la zi cu dările față de stat (impozite, taxe, amenzi, etc.);
• adeverință de la asociația de proprietari, care să arate că proprietarul este la zi cu plata cheltuielilor de întreținere, de reparații sau alte cheltuieli comune;
• adeverința de la furnizorii de utilități, care să ateste că proprietarul este cu plățile la zi;
• actele de identitate ale proprietarilor;
• certificatul de căsătorie (după caz);
• certicatul de casatorie (dupa caz);
• declaratie de la primărie (după caz) cu mențiunea că imobilul nu este revendicat sau sunt notate procese în circuitul civil, în situația în care imobilul a fost dobândit în baza Legii 10 sau 112.

Atunci când îți vinzi imobilul trebuie să ții cont de următoarele taxe impozitul pe tranzacții imobiliare, comisionul agenției imobiliare, extrasul de autentic și taxa pentru certificatul de energetic.

În funcție de prețul de vânzare al imobilului, în calitate de vânzător, trebuie să plătești impozitul pe venituri din tranzacții imobiliare, care se calculează astfel:

- 3% din ceea ce depaseste suma de 450.000 Lei.

Astfel, pentru tranzacțiile a căror valoarea se situează sub pragul de 450.000 lei nu se datorează impozit pentru vânzarea acestora

De exemplu, dacă prețul de vânzare al unui imobil este de 500.000 lei, impozitul pe care trebuie să îl achiți se va calcula astfel:

3% din (500.000 lei - 450.000 lei) = 3% din 50.0000 lei = 1500 lei. 

În momentul în care dorești închirierea unui imobil, de multe ori te afli chiar la primul tău contact cu piața imobiliară, iar sectorul închirierilor de locuințe este cel mai dinamic dintre toate. Din acest motiv, trebuie să fii foarte bine pregătit, astfel încât să poți lua cea mai bună decizie în cel mai scurt timp posibil. Și cei mai obișnuiți cu noțiunea de închiriere sunt uneori surprinși de această viteză cu care se desfășoară lucrurile, specifică pieței chiriilor.

Etapele pe care ți le propunem în cele ce urmează sunt orientative, nefiind aranjate în ordine cronologică dar, respectându-le, vei avea șansa de a încheia un contract de închiriere în condiții legale, pentru imobiluul de care ai cu adevărat nevoie.

Specialiștii Oryon îți recomandă să parcugi 7 etape, atunci când vrei să închiriezi un apartament:

• identificarea nevoilor locative
• stabilirea bugetului pentru închiriere (nivelul chiriei, cheltuieli de întreținere, cheltuieli de deplasare)
• alege consilierii de specialitate
• selecția ofertelor în funcție de nevoile locative
• etapa de vizionare
• negocierea chiriei
• semnarea contractului de închiriere, clauze contractuale, documente, taxe.

Răspunsul la această întrebare, la o primă vedere pare ușor: un imobil curat, bine dotat, amplasat într-o zonă bună și cu un nivel al chiriei decent. În realitate însă, lucrurile sunt diferite deoarece, de cele mai multe ori, chiriașii nu știu exact ceea ce își doresc.

În funcție de programul tău zilnic, de distanța până la serviciu sau facultate, de locurile unde îți petreci timpul liber, de stilul de viață, specialiștii Oryon vor putea să îți ofere cel mai potrivit imobil pentru tine în cel mai scurt timp. Cum? Identificând care sunt cu adevărat nevoile tale locative, din punct de vedere al zonei, chiriei lunare, cheltuielilor și dotărilor de care ai nevoie.

Poți să-ți rezolvi problemele și pe cont propriu. Atenție! Fiecare element component al ofertei de închiriere costă!  Astfel, vei plăti pentru zonă, numărul de camere, tipul apartamentului (decomandat/semidecomandat), etajul, finisajele și dotările apartamentului, facilitățile zonei (magazine, farmacii, școli, parcuri, terenuri de sport, etc), locul de parcare sau accesul la mijloacele de transport în comun.

Cu siguranță, una sau mai multe dintre cele enumerate mai sus, nu se găsesc în lista ta de priorități atunci când vrei să închiriezi un imobil. De ce să plătești în plus pentru ceva ce nu folosești?

Închirierea unui imobil, dincolo de alte aspecte importante, presupune și elementul financiar, poate cel mai important dintre toate. Până la urmă îți dorești o chirie cât mai mică, nu?

Te vei întreba, cu siguranță, de ce trebuie să-ți stabilești un buget de închiriere, pentru că lucrurile ar trebui să fie mult mai simple

Buget= Chiria lunară

Este absolut greșită această socoteală! Matematica imobiliară în sectorul închirierilor de locuințe este mult mai aprofundată. În cele mai multe cazuri, încă din faza semnării contractului de închiriere, vei fi nevoit să cheltui mult mai mulți bani decât ți-ai plănuit.

Îți oferim doar câteva exemple, pe care le vom dezvolta ulterior în cadrul ghidului:

• numărul chiriilor plătite în avans te pot ajuta să obții un preț mai bun;
• garanția solicitată de proprietar va reprezenta cu siguranță un efort financiar suplimentar pentru tine;
• alături de chirie, în fiecare lună va trebui să plătești cheltuielile de întreținere, care diferă foarte mult de la un apartament la altul;
• nu alege o chirie ieftină la celălalt capăt al orașului, pentru că vei avea nevoie de transport pentru a ajunge la serviciu sau facultate, iar asta înseamnă timp și bani.
• Nu va fi interesat de parteneriate de durată.

Consultanții noștri sunt obligați de standardele de practică și de codul de etică în afaceri pe care Oryon le impune angajaților săi, să-ți prezinte toate aceste informații atunci când vei alege să apelezi la serviciile noastre.

Închirierea unui imobil prezintă anumite riscuri, este opțiunea fiecăruia dacă alege închirierea unui imobil pe cont propriu, însă recomandarea noastră este să apelați la serviciile consultanților Oryon.

Îți prezentăm, mai jos, câteva din motivele pentru care alegerea consilierii de specialitate ar trebui să fie prioritatea ta numărul 1:

• pentru că specialiștii noștri vor ști să identifice care este cel mai potrivit imobil pentru tine, conform nevoilor tale locative;
• pentru stabilirea bugetului de închiriere, astfel încât celelalte cheltuieli (în afara chiriei) să nu te prindă descoperit
• pentru a avea acces la cele mai bune oferte de imobile disponibile spre închiriere, vizionate inițial de către agenții noștri imobiliari;
• pentru a putea negocia cea mai bună chirie pentru imobilul selectat;
• pentru a câștiga timp, închirierea imobilului realizându-se într-un interval de timp mult mai redus decât în cazul în care ai fi acționat pe cont propriu;
• pentru a semna un contract de închiriere perfect legal și, în același timp, corect din punct de vedere al clauzelor.
• pentru că astfel vei demara o relație de reciproc avantajoasă, de ale cărei beneficii te vei bucura pe termen lung.

Ai ales consilierea de specialitate, dar numărul agențiilor de pe piața imobiliară începe să te înspăimânte. Și toți sunt profesioniști, sau cel puțin această calitate o găsești în descrierile tuturor. Însă știi că există buni profesioniști, precum sunt și destul de mulți falși profesioniști, în felul acesta îți dorești să alegi cu cine te vei așeza la masa discuțiilor.

Un fals profesionist:

• îți va prezenta apartamente pe care nu le-a văzut nici măcar în poze;
• te va abandona dacă nu te vei decide asupra apartamentului încă de la prima întâlnire;
• îți va negocia comisionul doar pentru a încheia tranzacția, făcând astfel o concurență neloială pe piață;
• va apela la forme de publicitate falsă, pentru a-și atrage clienții;
• pentru că nu va ști să identifice care sunt nevoile tale locative, îți va oferi variante total nepotrivite;
• nu va fi interesat de parteneriate de durată.

Un specialist Oryon:

• îți va oferi asistență pe parcursul întregului proces de închiriere;
• va stabili cu tine un program organizat de vizionare și va comprima la maxim intervalul de timp necesar acestei etape;
• va negocia pentru tine cel mai bun preț și cele mai bune condiții de plată;
• va lucra pentru tine, în direcția satisfacerii nevoilor tale locative, iar comisionul va veni ca o consecință a activității prestate în spiritul relației reciproc avantajoase;
• îți va oferi consiliere juridică în cadrul etapei de semnare a contractului de închiriere;
• îți va oferi asistență pe parcursul întregului proces de închiriere;
• împreună cu tine, va pune bazele unui parteneriat pe termen lung.

Timpul acordat vizionării necesită o atenție deosebită din partea ta, pentru că este foarte important să faci o impresie bună proprietarului imobilului vizitat. O atitudine potrivită, o ținută vestimentară corespunzătoare, un limbaj adecvat, pot face ca la finalul vizitei să pleci cu contractul de închiriere semnat în condițiile pe care ți le-ai dorit.

De aceea, îți recomandăm să urmezi sfaturile specialiștilor Oryon cu privire la atuurile pe care să le folosești în cadrul vizionării:

• vino la întâlnire într-o ținută îngrijită, smart casual, exact ca în cazul unui interviu de angajare;
• pentru că am amintit de interviul de angajare, n-ar fi rău să ai chiar o prezentare scrisă, un CV personal însoțit de recomandări;
• dacă vei locui împreună cu soția sau prietena, ideal ar fi să veniți împreună la întâlnirea pentru vizionare;
• fii punctual, timpul este prețios pentru toată lumea;
• fii calm, relaxat, răspunde tuturor întrebărilor proprietarului cu amabilitate. Întrebările nu vor fi puține, pentru că în cadrul acestei etape proprietarii vor trebui să descopere calitățile umane ale viitorului chiriaș și să afle care sunt posibilitățile financiare ale acestuia;
• atenție la emoții! Unii proprietari pot profita de acest lucru în cadrul procesului de negociere.

Sfatul nostru: vei putea obține o chirie în condiții financiare mai bune, doar pentru că ești o persoană carismatică, veselă, deschisă.

Momentul vizionării este una dintre cele mai importante etape din cadrul procesului de închiriere a unui imobil. Spre deosebire de situația cumpărării unei locuințe, în cazul închirierii lucrurile se desfășoară mult mai rapid și, astfel, nu sunt puține exemplele în care mai multe etape se comprimă într-una singură.

Vizionarea poate fi urmată la distanță de doar câteva minute de negociere și de semnarea contractului de închiriere. Astfel, vei avea foarte puțin timp la dispoziție să examinezi imobilul înainte de a-l închiria. Mai mult, nu vei avea posibilitatea să-l vizionezi a doua oară pentru că, datorită dinamicii sectorului chiriilor de locuințe, cu siguranță va fi deja închiriat. Ți se pare exagerat? Gândește-te la lunile septembrie-octombrie, în plin sezon al chiriilor, când imobilele sunt uneori vizionate în același timp de mai mulți clienți, organizându-se adevărate licitații. Acesta este numai unul din avantajele pe care ți le-am prezentat mai sus, atunci când alegi să colaborezi cu specialiștii noștri. Agenții Oryon vizionează ofertele din baza de date înainte de a le prezenta clienților, fiind atenți la toate detaliile tehnice ale acestora. Orice defecțiune descoperită va fi în primul rând sesizată proprietarului, astfel încât acesta o va remedia înainte ca tu să-i vizionezi apartamentul.

Dacă alegi însă, pe riscul tău, să-ți rezolvi problemele de unul singur, fii atent la următoarele

• lista cheltuielilor de la avizier pentru că într-un bloc cu restanțe foarte mari la întreținere vei avea parte numai de tensiuni;
• imaginea de ansamblu a casei scării (curățenie, aerisire, flori, pereți zugrăviți, starea liftului);
• în interiorul apartamentului, verifică dintr-o privire finisajele: parchetul, gresia, starea pereților;
• starea generală a blocului și a spațiului verde din jurul său;
• verifică apoi, mai în detaliu: robinete, țevi, obiecte de mobilier, electronice și electrocasnice, în general acele obiecte de folosință zilnică.

Fii atent ca toate acestea să se reflecte fidel în procesul verbal de predare-primire, pe care-l vei întocmi ca anexă la contractul de închiriere.

Sunt mai multe modalități prin care poți obține o negociere a prețului chiriei, atât la începutul contractului cât și în perioada de desfășurare a sa. Specialiștii Oryon îți vor oferi cele mai bune sfaturi în acest sens, pentru că plata chiriei lunare să nu devină o povară pentru tine și să poți astfel păstra imobilul pe care ți-l dorești cât mai mult timp.

În primă fază adoptă o atitudine deschisă în cadrul procesului de negociere, să răspunzi la toate întrebările proprietarului cu sinceritate, câștigându-i astfel încrederea. Apoi, trebuie să știi că orice beneficiu vei obține reprezintă de fapt o negociere a chiriei, chiar dacă acest beneficiu nu se reflectă numai în cuantumul acesteia.

Ce înseamnă acest lucru? Îți spunem mai jos:

• solicită plata garanției în mai multe tranșe, astfel încât efortul tău financiar să fie mai mic la începutul perioadei de închiriere;
• dacă ești elev sau student, cere proprietarului o reducere a chiriei pe perioada verii, când vei fi plecat în vacanță;
• de asemenea, poți cere o reducere a chiriei pentru lunile de iarnă, când cheltuielile de întreținere sunt mai mari, iar această reducere să se compenseze cu o creștere a chiriei în lunile de vară;
• achită mai multe chirii în avans (de exemplu, pe 2-6 luni) și poți obține astfel o reducere substanțială a chiriei lunare;
• finisarea și dotarea apartamentului de către chiriaș poate duce la reducerea cuantumului chiriei lunare. Este extrem de avantajos să cumperi, de exemplu, o mașină de spălat și să obții o reducere a chiriei. Te vei folosi de bunul cumpărat atât pe perioada închirierii cât și după aceea, pentru că tu ești cel care a făcut achiziția.
• viză de flotant;
• locul de parcare;
• plata cheltuielilor de către proprietar și decontarea acestora în momentul plății chiriei. Vei fi scutit astfel de o serie de drumuri în fiecare lună.

Contractul de închiriere este o convenție scrisă între un locator (proprietar) și unul sau mai mulți locatari (chiriași), prin care locatorul se obligă să pună la dispoziție imobilul său locatarilor pentru o perioadă de timp bine definită, în schimbul unei sume de bani plătibilă lunar (chirie). Spre deosebire de contractul de vânzare-cumpărare, contractul de închiriere nu trebuie autentificat la notar, dar trebuie să fie semnat în mod obligatoriu de ambele părți.

Contractul de închiriere cuprinde datele de identificare ale părților, locator și locatar, datele de identificare ale imobilului care constituie obiectul contractului, cuantumul chiriei lunare și al garanției, termenele de plată, durata contractului, etc., precum și o altă serie de clauze pe care specialiștii Oryon îți recomandă să le tratezi cu maximă seriozitate dacă nu vrei să ai parte de surprize.

Îți enumerăm mai jos care sunt clauzele contractuale mai importante pentru chiriaș:

• respectarea intimității chiriașului, ceea ce înseamnă că vizitele periodice ale proprietarului pentru inspectarea stării tehnice a apartamentului să se facă numai cu acordul și în prezența chiriașului;
• penalitățile pentru întârzierea plății chiriei să nu depășească 1% pe zi;
• clauza de subînchiriere în cazul în care dorești să cedezi una din camere unui coleg pentru a împarți costurile cu acesta;
• acceptul proprietarului cu privire la animalele de companie;;
• acceptul proprietarului cu privire la animalele de companie;
• preavizul de 30-60 de zile;
• procesul verbal de predare-primire (care se face atât la intrare cât și la ieșirea din spațiul închiriat), ca anexă a contractului de închiriere, însoțit de fotografii, în care să se specifice toate bunurile (și starea reală a acestora).

La momentul semnării procesului de predare-primire nu uitați de indexurile la apă, gaz, curent, atât la intrarea cât și la ieșirea din apartamentul închiriat! Atenție! Asigură-te că proprietarul va declara contractul de închiriere la Administrația Financiară, pentru că acest lucru reprezintă, pe de o parte oficializarea contractului, iar pe de altă parte, responsabilizarea proprietarului.

Înaintea semnării contractului de închiriere ai dreptul să soliciți proprietarului o serie de acte, pe care le enumerăm în cele ce urmează:

• Actele de identitate ale proprietarului;
• Extrasul de carte funciară de informare, care prezintă situația la zi a apartamentului din punct de vedere juridic și certifică datele de identificare ale apartamentului și ale proprietarului;
• Certificatul de performanță energetică, document care îți oferă informații cu privire la performanța energetică a apartamentului închiriat

Atenție! Prezentarea certificatului energetic reprezintă obligația legală a proprietarului!

La momentul semnării contractului vei avea o serie de costuri, fără de care închirierea nu va fi posibilă. Majoritatea acestor costuri sunt obligatorii, iar noi îți recomandăm ca și pe cele opționale să le iei foarte serios în considerare.

Apelând la serviciile Oryon, vei beneficia și de această facilitate în cadrul pachetului personalizat pe care ți-l vom oferi. Specialiștii noștri sunt în măsură să-ți prezinte, sau să solicite în numele tău, lista de documente necesare pentru identificarea imobilului, a proprietarilor, a viciilor juridice (dacă acestea există) și a oricăror alte aspecte pe care tu, cu siguranță ai dificultăți în a le descoperi.

Închirierea unei proprietăți în România încă este o afacere riscantă. Din cauza unui cadru legislativ care să te protejeze în calitatea ta de proprietar al unui imobil disponibil spre închiriere, este foarte probabil ca această afacere să se transforme într-o adevărată aventură, de multe ori nu cu un final liniștit. De asemenea, lipsa unui sistem informatic centralizat, care să fie accesibil atât agențiilor imobiliare cât și proprietarilor și care să-i evidențieze pe acei chiriași cu probleme astfel încât să nu mai poată închiria în viitor alt imobil la fel de ușor, tinde către avantajul acestora din urmă. Gândește-te cum ar arată o bază de date a chiriașilor care, în funcție de atitudinea lor din perioada când au stat în chirie, să primească un calificativ care să-i recomande sau, din contra, să-i îndepărteze de un alt imobil în vederea închirierii.

De aceea, consultanții Oryon îți recomandă să-ți iei un minim de măsuri de precauție, atunci când îți închiriezi imobilul, iar în acest sens, îți detaliem mai jos un plan de acțiune pe care-l vom dezvolta ulterior în cadrul ghidului. Închirierea unui imobil presupune parcurgerea următoarelor etape:

• etapa de preînchiriere
• etapa de pregătire a locuinței pentru închiriere
• colaborarea cu specialiștii imobiliari
• etapa de promovare
• etapa de vizionare
• negocierea
• finalizarea tranzacției, cu mențiunea că în cazul închirierilor de apartamente, de cele mai multe ori, ultimile trei etape se pot suprapune într-atât încât să se constituie într-una singură.

După cum am descris mai sus, în momentul în care îți închiriezi imobilul trebuie să parcurgi mai multe etape iar preînchirierea este una dintre cele mai importante.

Ce se întâmplă în cadrul acestei etape și de ce o considerăm atât de însemnată?

Preînchirierea reprezintă etapă de acomodare și de realizare a calității de proprietar al unui imobil disponibil spre închiriere, etapă în care vei acumula foarte multe informații din domeniul imobiliar, dar și din cele adiacente: juridic, bancar.

A fi proprietar al unui imobil disponibil spre închiriere înseamnă în primul rând să deții o astfel de proprietate, pe care să intenționezi să o exploatezi prin închiriere, conform legislației în vigoare. Odată cunoscute responsabilitățile legale și financiare, pasul următor îl presupune stabilirea profilului clientului. Nu poți să ai așteptări exagerate în ceea ce privește profilul chiriașului ideal, dacă, să presupunem, imobilului tău nu i se poate adresa profilul de client din care acesta face parte. Să observăm împreună care sunt cele patru tipuri de chiriași de pe piața imobiliară românească:

• chiriașii ocazionali, cărora li se adresează apartamentele în regim hotelier, o afacere de cele mai multe ori la limita legii, pentru că există o mare diferență între cazare și chirie
• chiriașii nefamiliști- studenți, elevi, cu pretenții scăzute, cărora li se adresează locuințe cu un grad mediu de confort
• chiriașii familiști, ce necesită, alături de condiții superioare de locuire, și facilități în zona în care locuiesc
• chiriașii reprezentanți/parteneri ai unor companii, cărora li se adresează apartamentele de protocol

În funcție de zona unde este situat apartamentul tău, de finisaje, de facilitățile oferite, de calitățile sale tehnice. vei putea să adresezi oferta ta unuia sau mai multor categorii de chiriași din cele prezentate mai sus.

După ce ți-ai stabilit așteptarea în ceea ce privește tipul chiriașului dorit, probabil că știi ce condiții de locuire îi sunt necesare și specifice fiecăruia dintre ei. Indiferent de tipul chiriașului, imobilul tău va avea nevoie de o igienizare generală și de reparații acolo unde este nevoie, înainte de prezentarea ofertei pe piață. Costurile vor depinde de dimensiunile intervențiilor și de calitatea finisajelor, a elementelor de mobilier și de decorațiuni interioare, a electronicelor și a aparatelor electrocasnice cu care-ți vei dota imobilul.

Pentru un imobil în regim hotelier, unde durata medie de ședere este foarte scurtă, de ordinul zilelor sau cel mult săptămânilor, sunt necesare igienizări repetate, după fiecare client, precum și produse de igienă: șampon, gel de duș, așternuturi de pat și prosoape curate, săpun etc. Imobilul destinat nefamiliștilor va avea amenajări interioare de bază, accentul punându-se în primul rând pe funcționalitate și nu pe noutate. Și o canapea mai veche va fi în regulă, atâta timp cât este confortabilă și nu prezintă defecte majore. Televizorul și abonamentul la cablu nu sunt obligatorii, în schimb, o conexiune bună la internet este.

Dacă imobilul tău se adresează unei familii, fiind poziționat într-o zonă ce beneficiază de facilități multiple(grădinițe, școli, parcuri, locuri de joacă, terenuri de sport, magazine etc), atunci trebuie să fii pregătit pentru o relație pe termen lung, pentru că familiile nu sunt dispuse să se mute de foarte multe ori, preferând stabilitatea. Există însă situații, și nu puține, când chiriașii familiști se află într-o fază intermediară, între o vânzare și o cumpărare, fiind nevoiți să locuiască o perioadă scurtă de 1-3 luni în chirie. Condițiile pe care trebuie să le oferi sunt însă aceleași: obiecte electrocasnice funcționale, televizor și cablu tv, internet, curățenie, obiecte de mobilier de o foarte bună calitate tehnică și estetică. Imobilele de protocol sunt locuințe de lux care se adresează companiilor, servind angajaților acestora sau partenerilor de afaceri.Apartamentele de protocol sunt locuințe de lux care se adresează companiilor, servind angajaților acestora sau partenerilor de afaceri.

Companiile doresc să securizeze astfel de locuințe pe termen lung pentru a evita situațiile neprevăzute în care, în preajma unor evenimente importante organizate, să rămână descoperite la acest capitol. În plus ține de eticheta și prestigiul unei companii de renume să aibă în portofoliu astfel de proprietăți. Finisajele și dotările acestor locuințe vor fi de calitate premium, care presupun costuri considerabile dar, pentru că și utilizarea lor este limitată, uzura va fi limitată.

Îți amintești prima frază a acestui ghid? Închirierea unei proprietăți în România încă este o afacere riscantă. Dacă ești dispus să-ți asumi seria de riscuri la care te vei expune și pe care ți le vom prezenta mai jos, atunci poți să-ți închiriezi apartamentul pe cont propriu și să uiți de specialiștii noștri.
De ce să închiriezi pe cont propriu?

• pentru că ai suficiente cunoștințe cu privire la legislația în vigoare în domeniul închirierilor de apartamente
• pentru că piață imobiliară cu mecanismele sale nu prezintă niciun secret pentru tine
• pentru că știi cum să-ți pregătești apartamentul
• pentru că știi ce trebuie să conțină un anunț imobiliar și care sunt cele mai bune medii în care poți să-ți promovezi apartamentul
• pentru că știi ce chirie lunară poți obține
• pentru că ai încredere în toate personajele care-ți vor trece pragul
• pentru că nicio clauză a contractului de închiriere nu te poate surprinde

De ce să apelezi la serviciile specialiștilor Oryon?

• pentru a avea acces la informații
• pentru stabilirea unei chirii corecte ținând cont de caracterul sezonier al pieței imobiliare în acest domeniu
• pentru sfaturi imobiliare valoroase și asistență în cadrul întregului proces de închiriere
• pentru a beneficia de un pachet de promovare personalizat
• pentru clienți de calitate, aceștia trecând printr-un proces complex de preselecție și calificare
• pentru a câștiga timp, închirierea realizându-se în cel mai scurt timp posibil
• pentru siguranța tranzacției imobiliare de închiriere
• pentru o relație pe termen lung, perioadă în care apartamentul tău să rămână neocupat micșorându-se considerabil.

În primul rând, trebuie să știi că există mai multe tipuri de chirie lunară, pe care o poți conveni cu chiriașii tăi. Specialiștii Oryon îți recomandă să dai dovadă de flexibilitate în ceea ce privește condițiile financiare, pentru că interesul tău ar trebui să fie acela de a-ți păstra chiriașii pentru un timp cât mai îndelungat.

• Chiria fixa;
• Chiria variabila;
• Chiria indexabila.

Ținând cont de cele prezentate mai sus, ai mai multe variante la dispoziție, fiecare cu plusurile și minusurile sale și o vei putea alege pe cea pe care o consideri potrivită pentru tine. Chiria fixă presupune plata lunară a aceleiași sume de bani pe întreaga perioadă de desfășurare a contractului de închiriere, fără a ține cont de fluctuațiile importante ale pieței imobiliare în acest sector. Foarte mulți proprietari cad în capcana vârfurilor de sezon, încercând să obțină o chirie cât mai mare atunci când prețurile sunt cele mai ridicate (lunile septembrie-octombrie) și să o păstreze la același nivel pe tot parcursul anului. Atenție, să nu cazi și tu în această capcană! Pentru că vei avea surpriza ca numai după câteva luni, în mijlocul iernii, chiriașii tăi să anuleze contractul de închiriere și să fiți nevoiți să căutați alți chiriași în condițiile unei piețe situate la un nivel net inferior celui din perioada de vârf.

Chiria variabilă este o soluție pentru cele enumerate mai sus. Este expresia flexibilității de care și tu trebuie să dai dovadă în relațiile cu chiriașii tăi. Astfel, poți stabili cu aceștia nivele diferite ale chiriei în funcțiile de sezon: iarna când cheltuielile de întreținere sunt mai ridicate, este recomandat să accepți o chirie mai mică. La fel, vara, în perioada vacanțelor, când oferta de pe piața chiriilor este net superioară cererii.

Chiria indexabilă este specifică acelor contracte de închiriere desfășurate pe perioade îndelungate. Îți enumerăm mai sus, în cadrul ghidului, tipurile de chiriași existenți, iar una dintre categorii făcea referire la chiriașii parteneri/angajați ai companiilor cărora le sunt destinate apartamentele de protocol. Acestora le sunt caracteristice chiriile indexabile, pentru că puține sunt companiile care închiriază aceste apartamente pe perioade scurte de timp. De regulă vorbim de contracte pe parcursul a mai multor ani, iar chiria în acest caz se indexează în funcție de cursul valutar sau de inflație.

Garanția reprezintă o măsură de siguranță pe care ți-o poți asigura, în fața unor cheltuieli neplătite sau a unor daune produse și neremediate. În general, garanția reprezintă cuantumul chiriei pe 1-2 luni și se plătește de către chiriaș în momentul semnării contractului de închiriere, urmând a fi restituită acestuia la finalul perioadei contractuale, în cazul în care toate aceste datorii au fost achitate. Garanția este o sumă modică însă, comparativ cu valoarea bunurilor puse la dispoziție chiriașilor, dar noi te sfătuim să apelezi la acest mijloc de prevenție, măcar pentru a-i responsabiliza pe aceștia.

În comparație cu perioada de început a pieței imobiliare, când resursele în ceea ce privește publicitatea erau limitate, în prezent proprietarii de imobile pentru închiriere au la dispoziție o multitudine de variante pentru promovare imobiliară și depinde de deschiderea și de bugetul fiecăruia pentru a aborda calea tradițională sau una adaptată zilelor în care trăim. De altfel, puteți utiliza atât varianta de promovare clasică (și ne referim aici la formele cele mai simple de publicitate: anunțul scris și publicitatea orală, anunțându-vă cunoștințele și prietenii că apartamentul vostru este disponibil) sau variante de promovare mult mai interesante, mai explicite și, de aceea, mai atrăgătoare. Vom puncta mai jos doar câteva variante din gamă atât de variată a publicității imobiliare:

• prezentare foto profesionistă, cuprinzând imagini sugestive ale apartamentului tău și ale zonei unde este situat;
• un film de prezentare;
• o pagină dedicată apartamentului tău pe rețelele social-media(Facebook, Instagram, Pinterest), având în vedere amploarea pe care au luat-o acestea în ultimii ani.

Varintele prezentate mai sus, tu le poți îmbunătăți și reîmprospăta constant, pentru că este important ca informațiile pe care le oferi posibililor tăi clienți să fie actualizate la zi. În cazul în care vei apela la serviciile consilierilor Oryon, lucru pe care ți-l recomandăm, vei beneficia de un pachet complet de promovare, conceput pentru tine de specialiștii noștri, salvând astfel timp prețios și resurse financiare importante.

În comparație cu vânzările de imobile, în cazul chiriilor etapa de vizionare NU este foarte complicată, lucrurile putându-se finaliza chiar în cadrul acesteia, iar la sfârșitul întâlnirii să se semneze contractul de închiriere. Astfel, în cadrul unei singure etape din procesul de închiriere pot fi incluse alte două, vizionarea, negocierea și finalizarea tranzacției constituindu-se practic într-una singură, unitară, fără diferențe majore de timp, de atitudine sau de abordare.

Tocmai această viteză în desfășurarea lucrurilor te obligă pe tine, proprietarule, să apelezi la consultanță de specialitate, pentru că sunt multe întrebări la care trebuie să obții răspunsuri reale, înainte de a înstrăina, fie și temporar, imobilul tău unor persoane necunoscute, chiar după prima întâlnire.

Revenind, noi îți recomandăm să ai o atitudine deschisă și prietenoasă, pentru ca posibilii tăi chiriași să înceapă să se simtă ca acasă. În același timp, pune întrebări cât mai diverse pentru a începe să-i cunoști, în "domeniile" în care ești interesat: posibilitățile de plată, stilul de viață, domeniul de activitate, experiențe anterioare, planuri de viitor, etc.

TÎn cadrul etapei de negociere, îți recomandăm să fii flexibil în ceea ce privește chiria și modalitățile de plată, dar nu și în ceea ce privește termenele de plată și garanția. Semnează apoi contractul de închiriere fără ezitare, dacă toate semnele de întrebare și-au aflat răspunsurile așteptate.

Contractul de închiriere reprezintă o convenție scrisă între un locator (proprietar) și unul sau mai mulți locatari (chiriași), prin care locatorul se obligă să pună la dispoziție imobilul său locatarilor pentru o perioadă limitată, în schimbul unei sume de bani (chirie) plătibilă lunar. În comparație cu contractul de vânzare-cumpărare, contractul de închiriere nu trebuie autentificat la notar, dar trebuie să fie semnat în mod obligatoriu de ambele părți. Contractul de închiriere cuprinde datele de identificare ale părților, locator și locatar, datele de identificare ale imobilului care constituie obiectul contractului, cuantumul chiriei lunare și al garanției, termenele de plată, durată contractului, etc., precum și o altă serie de clauze pe care consultanții Oryon îți recomandă să le tratezi cu maximă seriozitate și să nu le omiți din contract, dacă vrei să ai un plus de siguranță.

Care sunt aceste clauze? Ți le vom enumera pe scurt mai jos:

• preavizul de 30-60 de zile;
• garanția, plătibilă la semnarea contractului sau la intrarea în spațiul închiriat;
• inspecție periodică pentru verificarea stării tehnice a apartamentului și a plății facturilor la utilități;
• dovada plăților și penalități pentru întârziere;
• clauza de subînchiriere;
• clauza de evacuare;
• numărul de persoane;
• neacceptarea animalelor de companie;
• procesul verbal de predare-primire (care se face atât la intrare cât și la ieșirea din spațiul închiriat), ca anexă a contractului de închiriere, însoțit de fotografii, în care să se specifice toate bunurile (și starea acestora), date spre folosință locatarilor împreună cu apartamentul închiriat. Indexurile la apă, gaz, curent.

Nu uita! Apelarea la serviciile consilierilor noștri imobiliari te scutește de eforturi substanțiale vizavi de necunoscutele pe care le ai în ceea ce privește contractul de închiriere.

Consilierea juridică face parte din pachetul standard oferit de Oryon clienților săi!

În momentul elaborării și semnării contractului de închiriere, în calitate de proprietar al apartamentului închiriat, trebuie să prezinți următoarele documente:

• act de identitate;
• extras de carte funciară de informare actualizat;
• certificatul energetic.

De asemenea, pentru înregistrarea contractului de închiriere la Administrația Financiară ai nevoie de:

• actele de identitate ale locatorului si locatarului;
• contractul de închiriere in 3 exemplare;
• formularul tip pentru Declarația 200 (pentru impozitul pe venit) in 2 exemplare;
• timbru fiscal.

Atunci când îți închiriezi apartamentul, există o serie de obligații financiare pe care acest proces îl presupune:

• taxa pentru eliberarea certificatului de performanță energetică a apartamentului închiriat;
• comisionul agenției imobiliare;
• impozitul anual pe veniturile obținute din închirierea de bunuri imobile.

În momentul în care cumperi un apartament, pentru tine și familia ta, este important să parcurgi câțiva pași astfel încât procesul de cumpărare să se desfășoare într-un mod organizat. Etape pe care consultanții noștri ți le vor prezenta pe parcursul acestui ghid sunt orientative și urmându-le, vei putea cu siguranță să faci cea mai bună alegere, conform nevoilor tale locative și bugetului de care dispui.

Specialiștii Oryon îți recomandă să parcurgi 8 etape:

• Identificarea nevoilor locative;
• Conturarea bugetului, stabilirea surselor de finanțare;
• Selectarea echipei cu care urmează să colaborezi: agentul imobiliar, brokerul de credite, consilierul juridic, specialistul în amenajări interioare;
• Etapa de selecție - stabilirea criteriilor generale pe care trebuie să le îndeplinească apartamentul căutat: zonă, preț, număr de camere și dispunerea acestora, gradul de finisare, etc;
• Vizionarea ofertelor selectate;
• Elaborarea și prezentarea ofertei de cumpărare (oferta de preț, modalități de plată facilități);
• Negocierea;
• Finalizarea tranzacției de vânzare-cumpărare.

Am ales să demarăm procesul de căutare în vederea cumpărării unui imobil cu acest aspect, al colaborării cu un agent imobiliar, pentru că un profesionist îți va oferi cele mai bune sfaturi încă din fazele incipiente ale cumpărării. Specialiștii Oryon îți vor oferi un pachet personalizat de servicii, adaptat cerințelor tale, începând cu identificarea nevoilor tale locative și continuând cu celelalte etape prezentate mai sus.

De ce să colaborezi cu un specialist Oryon? Îți vom oferi mai jos câteva din argumentele care te vor ajuta să găsești răspunsul la această întrebare:

• Pentru a avea acces la informații. Consultanții noștri îți vor oferi informații prețioase legate de prețurile la care s-au tranzacționat alte oferte în zona selectată de tine, perioada cea mai potrivită pentru a face o achiziție, timpul de când o anumită ofertă este listată pe piață, precum și de istoricul și caracteristicile zonei unde dorești să cumperi un apartament;
• Pentru a avea acces la oferte. Consultanții noștri îți vor deschide ușile. Astfel tu vei avea posibilitatea de a viziona într-un interval de timp rezonabil mai multe apartamente, fiecare dintre ele răspunzând solicitărilor tale într-o mare măsură;
• Pentru a economisi bani. specialiștii noștri negociind pentru tine cel mai bun preț pentru apartamentul selectat;
• Pentru a câștiga încredere. Apelând la serviciile specialiștilor noștri nu vei călca pe un teren minat, apartamentele prezentate fiind vizionate inițial de către aceștia. Este foarte important să nu intri într-un apartament legat la ochi, specialiștii noștri punându-ți la dispoziție prezentări explicite ale acestuia, în format text, foto și video;
• Pentru a economisi timp. Timpul este foarte prețios atât pentru tine cât și pentru specialiștii noștri. De aceea ei vor identifica pentru tine cele mai bune variante în cel mai scurt timp posibil și vei putea astfel alege dintre acestea apartamentul perfect pentru tine și familia ta;
• Pentru a câștiga siguranță, tranzacția de vânzare-cumpărare desfășurându-se conform normelor legale în vigoare. În acest sens, specialiștii noștri vor verifica toate documentele apartamentului selectat (poți studia lista acestor documente mai jos, în cadrul ghidului. Vezi secțiunea "Ce documente trebuie să solicit vânzătorului înainte de a semna contractul de vânzare-cumpărare?").

Alegerea agentului imobiliar care să te îndrume este un moment cheie al procesului tranzacțional, pentru că de el depinde desfășurarea ulterioară a evenimentelor. Poți face o alegere proastă sau una inspirată, iar apartamentul pe care-l vei cumpăra va fi un eșec total sau un adevărat succes. Depinde exclusiv de tine și de modul în care tratezi acest aspect.

Să efectuăm o primă selecție, între un profesionist și un oportunist, pentru că piața imobiliară autohtonă din păcate este foarte permisivă, oferind posibilități nelimitate de acțiune atât agenților imobiliari profesioniști, cât și celor de ocazie. Modalitățile de selecție sunt multiple, de la contactul direct, până la cel telefonic, recomandări, prezența în mediul online și offline, apartenența la un brand, etc. Este mult mai ușor astăzi să deosebești un profesionist de un agent de ocazie, pentru că numărul celor din urmă s-a redus semnificativ în anii de criză imobiliară pe care i-am traversat. Din acest punct de vedere putem afirma cu tărie că, pentru piața imobiliară autohtonă a fost benefică perioada de criză imobiliară, pentru că au rezistat doar companiile mari, cu serioase resurse financiare și umane.

Va fi mult mai greu să alegi cel mai bun agent imobiliar care să te reprezinte dintre adevărații profesioniști și cei care-și spun profesioniști.

Un pseudo profesionist:

• Își va negocia comisionul doar pentru a încheia tranzacția, făcând astfel o concurență neloială pe piață;
• Va apela la forme de publicitate falsă, pentru a-și atrage clienții;
• Te va abandona dacă nu te vei decide asupra apartamentului încă de la prima întâlnire;
• Pentru că nu va ști să identifice care sunt nevoile tale locative, îți va oferi variante atât de diferite încât nu vei mai ști ce vrei să cumperi. În plus te va convinge să-ți schimbi opțiunile doar pentru a selecta una din ofertele din lista sa;
• Nu va fi interesat de parteneriate de durată.

Un specialist Oryon:

• Va lucra pentru tine, nu pentru comision, în direcția satisfacerii nevoilor tale locative. Comisionul va veni ca o consecință a activității bine-prestate, în spiritul relației de câștig-câștig;
• Te va asista pe parcursul întregului proces de cumpărare a apartamentului tău;
• Îți va oferi un număr limitat de oferte, care reprezintă soluții pentru tine, nu oferte brute, numeroase și deviante de la solicitările tale;
• Va stabili cu tine un program organizat de vizionare și va comprima la maxim intervalul de timp necesar acestei etape;
• Te va ajuta să pregătești o ofertă de preț cu care să nu dai greș;
• Va negocia pentru tine cel mai bun preț și cele mai bune condiții de plată;
• Îți va oferi servicii complementare: asistență financiar-bancară și consiliere juridică;
• Împreună cu tine, va pune bazele unui parteneriat pe termen lung.

IIdentificarea nevoii locative este o problemă pe cât de sensibilă, pe atât de tehnică și de solicitantă, pentru că acesta este punctul de plecare în procesul de cumpărare al imobilului tău. În momentul în care te-ai hotărât să cumperi un apartament, de multe ori nici tu nu știi exact ce tip de apartament ți se potrivește și în ce zonă. Răspunsul la problema ta imobiliară este un imobil spațios, finisat, bine-poziționat și ieftin.

Pornind de la acest clișeu îți prezentăm mai jos motivele pentru care poți renunța oricând la una sau mai multe din cele 4 pretenții, iar rezultatul final va fi un imobil potrivit atât pentru nevoile tale actuale cât și pentru cele viitoare.

• În anumite situații un imobil prea mare reprezintă un inconvenient major, spațiul pe care ulterior îl vei descoperi ca fiind excedentar necesitând eforturi financiare considerabile, atât în faza de achiziție cât și pentru întreținere. De ce să plătești pentru un spațiu pe care nu-l folosești, aceasta ar trebui să fie una din întrebările la care trebuie să răspunzi înainte de a-l cumpăra. Recomandare: atenție la dimensiunile imobilului cumpărat!  Oare chiar ai nevoie de o suprafață atât de generoasă? Gândește-te și la costurile pe care acest lucru le presupune.
• Fiecare cumpărător, mai devreme sau mai târziu, în funcție de bugetul de care dispune, își va personaliza apartamentul conform propriilor gusturi. La fel vei face și tu, și de aceea nu trebuie să plătești pentru finisaje pe care la un moment dat le vei îndepărta. Recomandare: nu cumpăra un apartament doar pentru că este frumos ambalat! În viitor vei folosi și ambalajul sau numai produsul?
• Un apartament bine-poziționat este prioritatea ta numărul unu. Trebuie să știi că, la fel de bună ca o zonă deja consacrată, poate fi și o zonă aflată în plină dezvoltare. Diferențele de preț între cele două zone astăzi sunt mari, dar peste o perioadă de timp, atunci când tu vei dori să vinzi, probabil aceste diferențe se vor diminua. Recomandare: cumpără un apartament situat într-o zonă bună!
• Cine nu-și dorește un apartament ieftin? Însă, în spatele unui preț mic se pot ascunde vicii pe care singur nu le vei putea descoperi. Recomandare: un profesionist cunoaște toate problemele unui apartament; nu ezita să apelezi la serviciile specialiștilor noștri!

Specialiștii Oryon te vor îndruma să cumperi cel mai bun imobil, identificând atât nevoile tale actuale de locuire, cât și pe cele din viitorul apropiat. Astfel nu vei fi nevoit să îți schimbi casa mai devreme decât ți-ai propus, doar pentru că planurile tale s-au modificat între timp. Un specialist știe ce întrebări să-ți adreseze, în ce situații să te pună, astfel încât să descopere inclusiv acele nevoi ascunse pe care nici măcar tu nu le conștientizai.

Cele mai uzuale modalități de plată în tranzacțiile de vânzare-cumpărare de pe piața imobiliară românească sunt: plata integrală din surse proprii și creditul ipotecar. Există și alte modalități prin care îți poți îndeplini visul, acela de a cumpăra un imobil, și ți le vom prezenta pe toate în cele ce urmează:

• Achiziția integrală. Este cea mai fericită situație, în care beneficiezi de întreaga sumă de bani și pe care o vei înmâna vânzătorului prin transfer bancar în momentul semnării contractului de vânzare-cumpărare, diferența este că vânzătorul își va primi banii cu o întârziere de câteva zile in cazul in care plata se face dupa o anumita ora si bancile clientilor sunt diferite;
• Achiziția în rate. Există situații în care vânzătorul, persoană fizică sau juridică, acceptă varianta de plată în rate, bazându-se pe bonitatea financiară a cumpărătorilor. Este și o modalitate "eleganta" de a evita comisioanele și dobânzile bancare;
• Creditul Prima Casă. A fost aproape singura soluție financiară acceptabilă pentru cumpărarea unei locuințe în perioada de criză imobiliară. Avantajele creditului Prima Casă față de un credit ipotecar obișnuit constau în faptul că avansul minim este de numai 5%, iar statul preia o parte din riscurile bancare. De asemenea, nivelul dobânzilor este limitat iar creditarea se face doar în lei (conform ultimelor modificări ale normelor programului);
• Creditul ipotecar clasic. A devenit în ultima perioadă mult mai interesant, în condițiile în care costurile de creditare pentru un credit ipotecar clasic în euro sunt mai reduse decât costurile unui credit Prima Casă în lei. Acest lucru înseamnă o rată lunară mai mică și o sumă totală de rambursat inferioară decât în cazul unui credit garantat de stat. Singurul inconvenient al acestui tip de credit este avansul solicitat, de minim 20% din valoarea bunului achiziționat.
• Economisire-creditare. Este o variantă interesantă pentru acei cumpărători care privesc achiziționarea locuinței ca pe un proces de durată. Acest produs bancar, oferit de băncile pentru locuințe, presupune o perioadă de economisire, în care clientul acumulează capital în contul său, și o perioadă de creditare, în care clientul primește dublul sumei acumulate, ratele la creditul din perioada a doua fiind egale cu sumele lunare depuse în perioada de economisire.
• Rent-to-buy. Este o varianta recent introdusă pe piața imobiliară românească și care, așa cum o arată și termenul "rent-to-buy” (închiriază pentru a cumpăra), presupune o perioadă inițială de închiriere, limitată la 1-2 ani, după care chiriașul devine cumpărător, iar chiriile lunare deja plătite constituie avansul pentru cumpărarea respectivului apartament.

Piața imobiliară americană, poate cea mai dezvoltată dintre piețele imobiliare ale lumii, este condusă de principiul conform căruia, există trei aspecte pe care trebuie să le urmărească un cumpărător atunci când își caută o locuință sunt: "location, location, location" (locație, locație, locație). Este și normal să fie așa, dacă luăm în considerare faptul că, atunci când cumperi un apartament, el trebuie să corespundă cerințelor tale actuale și, în același timp, să constituie și o investiție pe termen lung.

Pentru a găsi răspunsul la întrebarea de mai sus, într-un mod corect și complet, vom analiza cele două dimensiuni:

• Ține cont de nevoile tale actuale în ceea ce privește zona unde îți dorești să locuiești.

Consultanții Oryon, datorită experienței și pregătirii specifice, vor identifica cu ușurință care sunt cerințele tale cu privire la zona preferată. Este posibil, de exemplu, să ai o viață activă și să ți se potrivească zona centrală a orașului. Sau, poate ești un familist convins și o zonă cu facilități multiple, grădinițe, școli, centre comerciale, parcuri, spații de joacă etc, este exact ceea ce îți dorești. În fine, poate vrei să te retragi într-o zonă liniștită, să scapi de agitația orașului, și atunci îți vom recomanda un cartier mai liniștit sau chiar unul nou, situat la marginea pădurii sau într-una din localitățile vecine.

• Cum să investești deștept în cumpărarea unui imobil din punct de vedere locativ?

În ceea ce privește latura investițională, nu este de neglijat, mai ales în condițiile în care, în viitor, nevoile tale locative se vor schimba. În momentul în care vei dori altceva, un apartament mai spațios sau, de ce nu, unul mai mic și cochet, va trebui să vinzi. De aceea este foarte important să alegi inteligent. Specialiștii Oryon îți vor oferi cea mai bună soluție pentru nevoile tale curente și, în același timp, imobilul tău va fi plasat într-o zonă cu potențial de creștere în viitor, în condiții normale de piață.

Imobilul cumpărat astăzi poate reprezenta o investiție pentru viitor.

Îți vom prezenta în cele ce urmează o analiză comparată între apartamentele vechi și cele noi, cu plusurile și minusurile pe care le au unele față de celelalte, astfel încât să faci cea mai bună alegere pentru tine și familia ta:

Avantajele unui imobil vechi:

• este poziționat într-o zonă rezidențială bună, în cartierele clasice din interiorul orașului;
• te poți muta imediat;
• accesul la facilitățile zonei este ușor; magazine, școli, grădinițe, mijloace de transport în comun, drumuri modernizate, parcuri, locuri de joacă, terenuri de sport, etc;
• deoarece în zonele clasice, de regulă, nu se dezvoltă alte proiecte imobiliare, deci ești scutit de disconfortul creat de activitățile de șantier;
• suprafețele locuințelor sunt mai reduse, deci prețurile/unitate sunt mai mici; astfel locuințele din blocurile vechi sunt mai accesibile din punct de vedere financiar, iar mărturie în acest sens stă faptul că marea majoritate a locuințelor cumpărate prin programul Prima Casă se află în blocurile construite în perioada comunistă.

Avantajele unui imobil nou:

• dispune de suprafețe generoase satisfăcând astfel cerințele legate de confortul personal;
• este situat de regulă la marginea orașelor și în zone verzi, împădurite, oferind liniște celor care s-au săturat de zgomotul și agitația orașului;
• există posibilitate mai mare de parcare decât în cazul blocurilor vechi;
• materialele folosite atât la construcția propriu-zisă, cât și la finisajele interioare sunt de o calitate superioară;
• normele de construcție impun structuri rezistente la calamitățile naturale, cum ar fi cutremurele și astfel vei fi mai ferit de astfel de riscuri;
• zonele noi sunt în creștere și astfel vei face și o investiție bună în viitor.

Când decizi să vizionezi un imobil, trebuie să fii atent la detaliile tehnice generale ale acestuia, respectiv, la numărul de camere și dispunerea acestora, numărul de băi, orientarea în funcție de punctele cardinale, starea instalațiilor termice și electrice, starea pereților, starea generală a blocului, vecinătățile, etc.

Sunt mici șansele ca și unui ochi neavizat să-i scape aceste elemente încă de la prima vizionare. Există în schimb o altă serie de lucruri pe care n-ar trebui să le ignori atunci când vizionezi un imobil, lucruri aparent minore, dar care pot face diferența între o achiziție bună și una mai puțin bună.

Cu titlu de exemplu, încă înainte de intrarea în bloc, puteți observa dacă există sau nu locuri de parcare suficiente în zonă, dacă spațiul verde din fața blocului este sau nu îngrijit, dacă aleea principală este proaspăt măturată, dacă imaginea de ansamblu a blocului unde este situat apartamentul tău și a blocurilor din jur este cea a unei zone în care ți-ai dori să trăiești. Pătrundem apoi în casa scării, care ar trebui să fie bine iluminată, curată și fără mirosuri speciale. Atenție la panoul de afișaj! Câți dintre locatari au centrale proprii de apartament? Câți au restanțe la întreținere? Nu vrei să locuiești într-un bloc ce riscă în orice moment să fie decuplat de la utilități pentru neplata facturilor.

Am ajuns și în viitorul tău imobil. Ce aspecte minore nu trebuie să ratezi? Vezi dacă ai posibilitatea de a efectua modificări ale spațiului interior, dacă există unele camere mai luminoase decât altele, dacă baia are sau nu geam, dacă balconul îți oferă o priveliște plăcută, dacă elementele de finisaj și de amenajări interioare care îți vor rămâne ție sunt de bună calitate și merită să plătești pentru ele.

UUnii cumpărători își prezintă oferta de cumpărare verbal, la câteva minute după ce abia au intrat în imobilul vizionat. Este o modalitate ieftină și neprofesionistă prin care încearcă să “ia pulsul” vânzătorului. Suntem de acord însă că în etapa de negociere cumpărătorul este partea mai activă a procesului de vânzare, dar nu este nevoie să agasezi vânzătorul cu orice preț pentru a-ți îndeplini misiunea, pentru că vei avea surpriza ca acesta să reacționeze negativ și să te elimine de pe lista posibililor cumpărători.

Consultanții Oryon îți recomandă să prezinți vânzătorului o ofertă elaborată, completă și corectă, dar nu înainte de a viziona apartamentul împreună cu toți membrii familiei, pentru ca decizia de cumpărare să fie unanimă. De asemenea, nu este indicat să prezinți o ofertă de preț înainte de a te consulta cu agentul tău imobiliar.

Nu trebuie să ofertezi fiecare imobil vizionat, însă trebuie să identifici acea ofertă care ți se potrivește cel mai bine și care corespunde nevoilor tale și ale familiei și să te concentrezi strict asupra ei.

O ofertă verbală, are avantajul de a fi dezbătută de cele două părți chiar în momentul prezentării, putându-se rezolva unele obiecții apărute, într-un timp foarte scurt. Dezavantajul unei astfel de oferte este că timpul de reacție al vânzătorului este redus la limită și răspunsul acestuia s-ar putea să nu-ți fie favorabil.

În schimb, o ofertă scrisă beneficiază de avantajul că răspunsul vânzătorului o să vină după analiza atentă a acesteia. Vânzătorul are posibilitatea de a citi și reciti oferta ta și de a lua cea mai bună decizie fără presiunea momentului, în deplină cunoștință și înțelegere a tuturor elementelor pe care le conține oferta de cumpărare. O ofertă scrisă este, de asemenea, o modalitate mult mai profesionistă și astfel vânzătorul va trage concluzii care-ți vor fi favorabile, cum ar fi: intenția reală de cumpărare, seriozitatea, siguranță, etc.

Etapa de negociere a prețului este etapa de maximă încărcătură emoțională și nervoasă în cadrul procesului de cumpărare a unui apartament. Consultanții Oryon vor negocia pentru tine cel mai bun preț posibil, ținând cont de mai multe aspecte, beneficiind de informații valoroase despre apartamentele pe care le au în portofoliu și folosind tehnici de negociere specifice:

• negocierea unui preț cu atât mai bun cu cât perioada de timp de când respectivul apartament este listat pe piață este mai mare;
• negociere unui preț mai bun cu cât dorința de a vinde a vânzătorului este mai mare;
• negocierea unui preț mai bun cu cât nevoia de lichidități a vânzătorului este mai ridicată;
• negocierea unui preț mai bun dacă varianta de plată oferită corespunde solicitărilor vânzătorului;
• negocierea unui preț mai bun dacă vânzătorul, atașat emoțional de apartamentul său, va citi în atitudinea cumpărătorului același atașament;
• negocierea unui preț mai bun dacă vom da dovadă în cadrul acestei etape de flexibilitate și deschidere.

Este obligatoriu ca tranzacția de vânzare-cumpărare să se desfășoare respectând legislația în vigoare, în condiții de maximă siguranță pentru părți. În acest sens, verificarea documentelor devine o sarcină pe cât de importantă, pe atât de complicată pentru un cumpărător neavizat. Apelând la serviciile Oryon, vei beneficia și de această facilitate în cadrul pachetului personalizat pe care ți-l vom oferi. Specialiștii noștri sunt în măsură să-ți prezinte, sau să solicite în numele tău, lista de documente necesare pentru identificarea apartamentului, a proprietarilor, a viciilor juridice (dacă acestea există) și a oricăror alte aspecte pe care tu, cu siguranță ai dificultăți în a le descoperi.

• Actul de proprietate asupra apartamentului, care poate fi după caz: contract de vânzare-cumpărare, certificate de moștenitor, contract de donație, sentință civilă definitivă și irevocabilă, etc;
• Documente care certifică faptul că vânzătorul nu are datorii în legătură cu apartamentul vândut (certificatul fiscal, care se obține de la Administrația Financiară și care confirmă faptul că proprietarul este la zi cu dările față de stat; adeverință de la asociația de proprietari, care să arate că proprietarul este la zi cu plata cheltuielilor de întreținere, de reparații sau alte cheltuieli comune; adeverință de la Electrica, care să arate că proprietarul este cu plățile la zi;
• Certificatul energetic, document care atestă performanța energetică a clădirii, prezentarea acestuia devenind o obligație legală a vânzătorului începând cu 2013;
• Extrasul de carte funciară, care se obține de către biroul notarial de la Oficiul de Carte Funciară din cadrul Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară și este valabil 10 zile de la data depunerii cererii. Extrasul de carte funciară este documentul care certifică datele de identificare ale unei proprietăți, precum și situația juridică a acesteia (dacă este sau nu ipotecată, dacă există sau nu interdicții de înstrăinare, etc.);
• Declarație de la primărie (după caz) cu specificarea că imobilul nu este revendicat sau notate procese în circuitul civil, in situația în care imobilul a fost dobândit în baza Legii 10 sau 112.
• Actele de identitate ale vânzătorilor

Cumpărarea unui imobil presupune, în afara costului de achiziție stabilit împreună cu vânzătorul și evidențiat în contractul de vânzare-cumpărare, câteva costuri suplimentare pe care nu trebuie să le ignori atunci când îți stabilești bugetul.

• Comisionul agenției imobiliare;
• Comisionul și alte taxe bancare, în cazul în care îți cumperi apartamentul accesând un credit ipotecar;
• Taxele notariale (taxele de intăbulare, onorariul notarului);
• Costuri post-vânzare, pe care trebuie să le iei în calcul pentru că va trebui să le achiți începând cu prima lună: rata lunară, cheltuieli de reparații și reamenajare, cheltuieli de întreținere, impozitul pe bunuri imobile, asigurarea obligatorie a locuinței.

De-a lungul timpului, piaţa imobiliară a cunoscut mai multe etape, după cum urmează:

1. Etapa de început (preistoria) care corespunde primilor ani de după revoluţie, când imobiliarele erau necunoscute atât pentru vânzătorii şi pentru cumpărătorii de pe piaţă, cât şi pentru practicanţii acestei profesii. În această etapă a pieţei imobiliare au luat naştere primele agenţii imobiliare care, la rândul lor, au determinat apariţia primelor elemente primitive de promovare imobiliară.
2. Etapa de creştere este reprezentată de acea perioadă în care tot mai multe persoane se implică ca agent economic în piaţa imobiliară. În această perioadă numărul agenţiilor imobiliare creşte, apare concurenţa la nivelul acestora şi se dezvoltă publicitatea imobiliară.
3. Etapa de vârf corespunde boom-ului imobiliar din anii 2006-2008, perioadă în care se încheiau tranzacţii imobiliare „la secundă”, ajutate de un sistem bancar inconştient şi „darnic”. Preţurile imobilelor au atins maxime absolute în comparaţie cu perioada anterioară, atât la vânzare, cât şi la închiriere. În această perioadă numarul agenţiilor imobiliare a explodat.
4. Etapa de declin este perioada în care criza imobiliară a tăiat semnificativ numărul agenţiilor imobiliare. În această etapă s-a restabilit raportul de forţe pe piaţa imobiliară. Datorită diversificării ofertei, perfecţionării personalului, superspecializarea, specialiştii câştigă tot mai mult din cota de piaţă, iar diletanţii sunt înlăturaţi.
5. Etapa de relansare este o etapă care începe să prindă contur şi este aceea a specialiştilor, a agenţiilor imobiliare acreditate prin lege, a agenţilor imobiliari specializaţi, a unei pieţe imobiliare condusă de principii corecte bazate pe câştig reciproc faţă de toţi clienţii, partenerii şi colaboratorii.

Bunurile imobile sunt lucruri care au o aşezare fixă, stabilă şi care, aşadar, nu pot fi mutate dintr-un loc în altul, fără să-şi piardă destinaţia iniţială sau identitatea. Aceasta este definiţia juridică generală a bunurilor imobile. Bunurile imobile sunt clasificate astfel: bunuri imobile prin natura lor, prin destinaţia lor sau prin obiectul lor.

Bunurile imobile la care ne vom referi si care sunt obiectul raportului juridic de consiliere imobiliară sunt cele imobile prin natura lor. Acestea sunt:

• apartamente de locuit (garsoniere sau apartamente cu una sau mai multe camere);
• case şi vile;
• cabane şi alte construcţii de utilizare provizorie;
• terenuri;
• spaţii de birouri;
• spaţii de funcţiune comercială;
• spaţii de producţie şi de depozitare.

Elementele caracteristice ale apartamentelor:
Poziţionarea pe hartă este unul din elementele caracteristice ale apartamentelor şi este reprezentat în princiupal de cartierul, zona, strada în care este situat imobilul. Poziţionarea pe hartă determină primul criteriu de selecţie al apartamentelor. Un apartament care beneficiază de avantajul poziţionării este mai apreciat, mai căutat şi mai scump faţă de un apartament identic ca şi construcţie, însă care nu beneficiază de o poziţionare favorabilă. Când ne referim la avantajele poziţionării facem referire la faima zonei respective, la accesul la şcoli, biserici, mijloace de transport, magazine, parcuri, terenuri de sport, etc.

Ca şi elemente caracteristice importante ale bunurilor imobile sunt şi suprafaţa şi numărul de încăperi. Suprafaţa unui imobil este de două tipuri: suprafaţa utilă şi suprafaţa construită. Diferenţa dintre suprafaţa utilă şi cea construită a unui apartament este cuprinsă între 10 şi 15%. Astfel, suprafaţa construită este mai mare faţă de cea utilă.

Un alt element caracteristic al imobilelor este compartimentarea interioară. Astfel, în ceea ce priveşte apartamentele, ele pot fi decomandate ceea ce inseamnă că accesul către oricare din camerele imobilului nu se face traversănd o altă cameră, sau semidecomandate ceea ce înseamnă opusul, respectiv accesul la una sau mai multe camere se face traversând una din camere.

Poziţionarea unui apartament într-un imobil este un alt element caracteristic care constă în poziţionarea pe etaj sau pe etaje a apartamentului. De regulă, apartamentele situate la parter sau la ultimul etaj au un uşor dezavantaj faţă de cele situate la etajele intermediare. Pe de altă parte, apartamentele situate la etajele superioare pot beneficia de privelişti deosebite, fapt care poate deveni un atuu al imobilului.

 Starea tehnică a imobilului, respectiv starea imobilului la interior şi exterior, starea instalaţiilor electrice şi sanitare, starea finisajelor, alte îmbunătăţiri aduse imobilului sunt şi ele elemente caracteristice ale apartamentelor.
 
Alte elemente caracteristice sunt amplasarea apartamentului în funcţie de punctele cardinale şi amplasarea faţă de stradă.

1. Garsoniere
   • confort 3: au suprafaţa de 11 mp, baie comună pe nivel, bucătărie de tip oficiu, fără balcon;
   • cameră de cămin: are suprafaţa de 18 mp, baie proprie, bucătărie comună, fără balcon.
   • Confort 2: au suprafaţa de 22 mp, baie proprie, bucatarie proprie, fără balcon.
   • Confort 1: au suprafaţa de 24-28 mp, baie proprie, bucătărie proprie, cu balcon.
2. Apartamente cu 2 camere:
   • Confort 2: au suprafaţa între 28-35 mp, camerele sunt semidecomandate, nu au balcon. Acest tip de apartamente se întâlneşte în cartierele vechi ale Gorjului, în blocuri de 4 etaje.
   • Confort 1: au suprafaţa de 44-52 mp, camere decomandate sau semidecomandate, au balcon şi se întâlnesc atât în blocuri cu 4 etaje, cât şi în cele cu 8 sau 10 etaje;
3. Apartamente cu 3 camere:
   • Confort 2: suprafaţa 40-50 mp, camere semidecomandate, cu sau fără balcon, cu o singură baie;
   • Confort 1: suprafaţa de 65-70 mp, camere decomandate sau semidecomandate, cu 1 sau 2 balcoane, cu 1 sau 2 băi;
4. Apartamente cu 4 sau mai multe camere:
   • au suprafeţe de peste 80 mp, 1 sau mai multe balcoane, cel puţin 2 băi.
5. Penthouse-uri:
   Sunt locuinţe de lux, nou apărute pe piaţa imobiliară românească, situate la ultimul etaj al construcţiilor noi, cu sau fără scară interioară, cu suprafeţe generoase (asemănătoare caselor);

 Această clasificare este aplicabilă doar locuinţelor vechi, clasificare diferită faţă de cea a imobilelor noi. 

În limbaj imobiliar o vilă este o casă mai specială, cu un grad mai ridicat de confort, dar care, conform definiţiei din Dicţionarul Explicativ al Limbii Române este o casă care beneficiază de grădină şi este plasată în mediul rural sau în zona staţiunilor turistice

Elementele caracteristice ale caselor şi vilelor sunt poziţionarea pe hartă, suprafaţa utilă şi cea construită, suprafaţa terenului şi amprenta la sol, frontul stradal (deschiderea la drumul de acces al parcelei de teren pe care este construită casa), vecinătăţi (construcţii în zonă şi starea acestora, panorama, zonă împădurită, lacuri etc), numărul de niveluri, starea tehnică (starea acoperişului şi al construcţiilor anexe etc), alte elemente (distanţa faţă de construcţiile vecine, grad de intimitate, trafic, zgomot, etc).

După destinaţia lor terenurile pot fi terenuri de construcţii sau terenuri agricole (arabil, păduri, păşuni, fâneţe). După destinaţia terenurilor de construcţii, acestea se împart în terenuri pentru construcţii de locuinţe, pentru construcţii industriale, pentru construcţii comerciale sau birouri, terenuri de sport, parcuri, construcţii de cult, monumente istorice, etc.

După starea generală, terenurile de construcţii pot fi amenajate (nivelate, cu utilităţi trase la marginea parcelei, cu acces la un drum practicabil stradă sau drum de servitute) sau neamenajate (terenuri situate în pantă, fără utilităţi trase, care necesită lucrări de terasare, consolidare, şi nivelare ce se traduc în costuri suplimentare).

Elementele caracteristice ale terenurilor sunt poziţionarea pe hartă (foarte importantă pentru că, în funcţie de poziţia parcelei şi de reglementările PUG¹ putem afla ce tip de construcţie se poate dezvolta pe parcela respectivă), suprafaţa şi forma parcelei, frontul stradal (cu cât frontul stradal este mai mare, cu atât creşte valoarea parcelei respective), utilităţile şi preţul.

Spaţiile de birouri folosesc desfăşurării de activităţi diverse, altele decât cele comerciale sau de producţie. Spaţiile de birouri cuprind clădirile dedicate, de tip business center, dar şi bunuri imobile cu alte funcţiuni (imobile de locuit) transformate în spaţii de birouri, de tip apartament sau casă.

Clasificarea clădirilor de birouri:
 În lipsa unui sistem propriu de clasificare, în practică se foloseşte sistemul american BOMA (Building Owners and Managers Association) de clasificare a clădirilor de birouri. În funcţie de caracteristicile acestora, clădirile de birouri pot fi de clasa A, B sau C.

Clădirile de birouri Clasa A trebuie să îndeplinească următoarele criterii:

• poziţionare centrală sau în cadrul unui centru de afaceri;
• suprafaţa totală de cel puţin 10000 de metri pătraţi, respectiv cel puţin 1000 de metri pătraţi utili pe nivel;
• raportul între suprafaţa utilă şi cea construită de cel puţin 85%;
• compartimentare uşoară (flexibilă) care să permită recompartimentări la cerere;
• finisaje de cea mai înaltă clasă, inclusiv cablaje;
• servicii de supraveghere şi pază;
• servicii de curăţenie;
• locuri de parcare (cel puţin un loc de parcare la 100-150 de metri pătraţi);
• restaurant;
• sistem automat de administrare care comandă încălzirea, aerul condiţionat, iluminarea, securitatea, etc;

Clădirile de birouri clasa B pot avea cel mult 2 elemente lipsă din cele caracteristice clădirilor clasa A, iar clădirile de birouri clasa C pot avea mai mult de 2 elemente lipsă din cele caracteristice clădirilor clasa A.

Elementele caracteristice ale spaţiilor de birouri sunt poziţionarea (spaţii individuale sau în cadrul clădirilor de birouri), suprafaţa, compartimentările interioare, utilităţi (faţă de cele obişnuite sunt reţelele, climatizarea etc) şi preţul.

Spaţiile comerciale se definesc ca fiind acele bunuri imobiliare, exploatabile din punct de vedere comercial, în cadrul cărora se prestează activităţi comerciale.

 În funcţie de activitatea prestată în cadrul spaţiului respectiv, spaţiile comerciale pot fi: spaţii comerciale de tip magazin (cu mărfuri alimentare sau nealimentare), spaţii comerciale de prezentare (de tip showroom), spaţii comerciale pentru prestarea unor servicii (sedii de bănci, agenţii de turism, farmacii, clinici medicale, case de schimb valutar, etc), spaţii comerciale de alimentaţie publică şi distracţii (restaurant, baruri, cluburi, săli de fitness, bowling, biliard, etc) şi centre comerciale (construcţie sau ansamblu de construcţii cu funcţiuni în special comerciale, dar şi oferirea de servicii complete clienţilor).

Elementele caracteristice ale spaţiilor comerciale sunt:

• poziţionarea (în zone comerciale din centre ale oraşelor sau din centrele de cartier ale marilor oraşe, de-a lungul arterelor principale din oraş, în zone restrânse ale cartierelor servind un număr limitat de clienţi - magazine alimentare de cartier);
•  suprafaţa totală şi suprafaţa sălii de vânzare (un spaţiu comercial, în afara spaţiului destinat vânzării efective, cuprinde şi alte birouri, depozite şi anexe care au funcţiune comercială, dar care sunt necesare desfăşurării în cele mai bune condiţii a activităţilor din cadrul magazinului respectiv);
• deschiderea stradală se măsoară asemeni frontului stradal al caselor şi terenurilor în metru liniar;
• vadul comercial (generat de poziţia spaţiului respectiv într-o anumită zonă sau în cadrul unui centru comercial; tot aici întâlnim un alt element specific spaţiilor comerciale: traficul pietonal sau auto).

Spaţiile industriale sunt spaţiile în care se realizează activităţi productive sau de depozitare, fiind situate în zonele industriale ale oraşelor, sau la marginea oraşelor, de-a lungul arterelor principale care conferă posibilitate de acces pentru traficul greu.

Spaţiile industriale pot fi clădiri de producţie (dispuse pe unul sau mai multe etaje), hale industriale (pe structură uşoară sau grea), ferme, platforme industriale, etc.

Elementele caracteristice ale spaţiilor industriale sunt: poziţionarea, suprafaţa totală şi utilă, suprafaţa de teren de manevră, depozitare sau parcare, înălţimea utilă, acces trafic greu şi CFR, facilităţi (rampă, pod rulant, lift de marfă, curent trifazic).

Conform Codului Fiscal vânzarea constructiilor (apartamente, garsoniere, duplexuri, case) și a terenurilor pe care acestea sunt construite reprezintă o operațiune scutită de TVA, însa scutirea nu se aplică in cazul vânzariiconstrucțiilor noi și terenurilor construibile.

Vânzarea unei construcții noi este acea vânzare care are loc cel târziu pâna la data de 31 decembrie a anului următor anului primei ocupări sau utilizări a construcției. Astfel, dacă un constructor a terminat lucrările unui bloc în cursul anului 2016, vânzările apartamentelor din acel bloc în anii 2016 și 2017 intră în sfera de impozitare a TVA, deoarece construcția este considerată nouă, iar pentru vânzările acelorași imobile în anul 2018 se poate aplica scutirea de TVA.

Terenul construibil este definit ca fiind orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa construcții, potrivit legislației în vigoare. Calificarea unui teren drept teren construibil sau teren cu altă destinație, la momentul vânzării sale de către proprietar, este oferită de certificatul de urbanism.

Persoanele fizice care realizează venituri cu caracter de continuitate din vânzarea construcțiilor și/sau terenurilor, venituri ce depășesc plafonul de 65000 Euro, adică 300000 lei, au obligația înregistrării la Administrația Financiară în categoria persoanelor plătitoare de TVA, dacă persoana fizică realizează mai mult de o tranzacție în cursul unui an calendaristic. Deși prima tranzacție este considerată ocazională, dacă va avea loc și a doua tranzacție în cursul aceluiași an, prima tranzacție nu va fi impozitată, dar va fi luată în considerare la calculul plafonului de TVA de 65000 Euro.

Situaţie excepţională:
 Dacă o persoană fizică vinde în acelaşi an mai multe proprietăţi personale dobândite prin mijloace diferite, de exemplu una este locuinţă personală şi alta moştenită, nu are obligaţia să se înregistreze la Administraţia Financiară ca persoană fizică plătitoare de TVA. Motivul pentru care legiuitorul scuteste această operaţiune de la plata TVA este faptul că la baza acestuia nu există o operaţiune comercială cu caracter de continuitate, respectiv persoana fizică nu a achiziţionat imobilele special în scopul revânzării pentru obţinere de profit.  

Orice persoană fizică sau juridică care deţine în proprietate un imobil şi doreşte înstrăinarea acestuia trebuie să achite un impozit provenit din transferul proprietăţilor imobiliare de 3% din valoare ce depăşeşte 450000 lei, adică 100000 euro. Aceasta dispoziţie legislativă este aplicabilă începând cu data de 01.02.2017.

Dispoziţia legală ce reglementează cele precizate mai sus este următoarea:
Ordonanţa de Urgenţă pentru modificarea şi completarea Legii 227/2015 privind Codul Fiscal, art. 9 „La transferul dreptului de proprietate şi al dezmembrămintelor acestuia, prin acte juridice între vii asupra construcţiilor de orice fel şi a terenurilor aferente acestora, precum şi asupra terenurilor de orice fel fără construcţii, contribuabilii datorează un impozit care se calculează prin aplicarea cotei de 3% asupra venitului impozabil. Venitul impozabil se stabileşte prin deducerea din valoarea tranzacţiei a sumei neimpozabile de 450000 lei.”

Astfel, începând cu data de 01.02.2017 vânzătorii au obligaţia achitării impozitului provenit din transferul proprietăţilor imobiliare de 3% din valoare ce depăşeşte 450000 lei, adică 100000 euro.

Aceste imobile pot fi înstrăinate dacă a trecut un termen de 10 ani de la data dobândirii lor și dacă se obține de la Primărie o adeverință care să indice acest aspect.

 Adeverința este solicitată doar de către anumite birouri notariale, fapt pentru care, clientul poate solicita departamentului juridic să contacteze notarul public și să afle dacă este necesară sau nu această adeverință pentru încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare. Dacă este necesară, vânzătorul va trebui să pună la dispoziția notarului public, la data semnării contractului autentic de vânzare-cumpărare, adeverinta în original.

Adeverința se eliberează de către Primăria din circumscripția teritorială a imobilului pentru care se solicită, în termen de maxim 45 de zile de la data înregistrării cererii.

Proprietarii care dețin în proprietate imobile monumente istorice și intenționează să le înstrăineze, trebuie să se adreseze serviciilor publice deconcentrate ale Ministerului Culturii și Cultelor cu o cerere însoțită de acte anexe. Această instituție are drept de preempțiune (întâietate la cumpărarea monumentelor istorice). În acest sens, va elibera o adeverință privind exercitarea dreptului de preempțiune.

În cazul în care Ministerul Culturii și Cultelor sau serviciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii și Cultelor nu își exercită dreptul de preempțiune, vor emite în termen de 30 de zile câte o adeverință privind refuzul de cumpărare al imobilului. În acest caz, dreptul se transferă autoritaților publice locale care il pot exercita in maximum 15 zile (Consiliul Județean și Primaria). Și aceste două instituții vor elibera, la rândul lor, adeverințe privind poziția lor în vederea exercitării dreptului de preempțiune.

Doar după obţinerea celor 3 înscrisuri părțile se pot prezenta la notar în vederea semnării contractului autentic de vânzare-cumpărare.

Cele 3 adeverințe trebuie prezentate în original notarului public la data stabilită pentru semnarea contractului autentic de vânzare-cumpărare. Adeverințele au valabilitate doar pentru tranzacția imobiliară pentru care au fost solicitate. Nu sunt valabile adeverințele eliberate pentru o tranzacție imobiliară anterioară.

În această situație există două variante:

1. Se cesionează o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare sub semnatură privată
2. Se cesionează o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare în formă autentică

Întotdeauna, cesiunea antecontractului autentic de vanzare-cumpărare se face în aceeași formă în care a fost încheiat antecontractul, respectiv în formă autentică. Astfel, dacă promisiunea de vânzare-cumpărare a fost încheiată sub semnătura privată, cesiunea acesteia se face sub semnatură privată sau în formă autentică, iar dacă a fost încheiată în formă autentică, aceasta este forma obligatorie pe care trebuie să o îmbrace și cesiunea. 

Cesiunea unei promisiuni de vânzare-cumpărare reprezintă acea convenție prin care promitentul-cumparator cedează drepturile și obligațiile dobândite prin promisiunea de vânzare-cumpărare către o altă persoană denumită cesionar, în schimbul unui preț al cesiunii și doar cu acordul expres al promitentului-vânzător cedat.

Dacă cesiunea antecontractului autentic de vânzare-cumpărare nu se face în forma în care a fost incheiat, sau dacă nu este obţinut acordul scris al promitentului-vânzător, cesiunea nu este productivă de efecte.

Acordul promitentului-vânzător cu privire la cesiune poate rezulta din însăși promisiunea de vânzare-cumpărare dacă există o clauză care specifică faptul că promitentul-vânzător este de acord cu cesiunea drepturilor și obligațiilor născute din promisiunea de vânzare-cumpărare de către promitentul-cumpărător în favoarea unei alte persoane fizice sau juridice, sau dacă promitentul-vânzător va contrasemna actul de cesiune.

Dacă imobilul este ipotecat ca urmare a unui credit "Prima Casă" sunt necesare următoarele documente:

• Acord înstrăinare imobil de la banca creditoare si de la Fondul de Garantare;
• Dacă nu au trecut cei 5 ani de interdicție de înstrăinare conform creditului Prima Casă, de la Fondul de Garantare trebuie obținut un "Acord de înstrăinare" - termen de eliberare de 30 zile;
• Acord radiere ipotecă după stingerea soldului de la banca creditoare;
• Sold rămas și Cod IBAN;
• de la Fondul de Garantare trebuie obținut un "Acord de radiere ipotecă" - termen de eliberare maxim 30 de zile.

Dacă imobilul este ipotecat ca urmare a unui credit ipotecar, sunt necesare următoarele documente:

• Acord de înstrăinare imobil din partea băncii creditoare (termen de eliberare aprox 10 zile)
• Acord de radiere ipotecă după stingerea soldului
• Sold ramas și Cod IBAN 

Aceste imobile ipotecate, asemenea celorlalte imobile libere de sarcini, pot fi înstrăinate atât unor cumpărători care achită cu venituri provenind din surse proprii, cât și unora care achită prin credit bancar.

Dacă imobilul ipotecat urmează să fie cumpărat cu venituri provenite din surse proprii:

• vânzătorul trebuie să pună la dispoziția cumpărătorului și a notarului public documentele de la punctul 4.1., după caz (cele care privesc ipoteca prin credit Prima Casă sau ipotecar);
• dacă părțile au pus la dispoziția notarului public actele precizate, pot să încheie antecontract autentic de vânzare-cumpărare, sau direct contract autentic de vânzare-cumpărare
• banii ce reprezintă valoarea prețului se virează în contul precizat de banca care are instituită ipoteca. În acest cont poate fi virată întreaga sumă care acoperă stingerea creditului și diferența de preț în alt cont dacă este cazul, sau se virează în contul respectiv întreaga sumă și astfel se stinge creditul, iar diferența de preț rămâne în cont dacă este cazul.
• în maxim 5 zile de la intrarea banilor în contul băncii care are instituită ipoteca, se stinge creditul și se radiază ipoteca;
• în câteva zile se obține extrasul CF liber de sarcini pe numele noului proprietar.

Dacă imobilul ipotecat urmează să fie cumpărat prin credit bancar de către cumpărător:

• vânzătorul trebuie să pună la dispoziția cumpărătorului și a notarului public documentele de la punctul 4.1., după caz (cele care privesc ipoteca prin credit Prima Casă sau ipotecar);
• pe langă acestea, vânzătorul trebuie să solicite băncii care are instituită ipoteca asupra imobilului un "Acord de instituire a ipotecii de Rang II în favoarea băncii creditoare a clientului cumpărător";
• aceste documente puse la dispoziția cumpărătorului, împreună cu documentele privind proprietatea asupra imobilului și alte documente solicitate se depun la banca creditoare a cumpărătorului în vederea obținerii creditului bancar (ipotecar sau Prima Casă);
• în termen de maxim 5 zile banca creditoare primește opinia juridică cu privire la actele depuse.
• dacă opinia juridică este favorabilă, se poate programa la notar semnarea antecontractului autentic de vânzare-cumpărare
• antecontractul autentic de vânzare-cumpărare va cuprinde toate aspectele privind starea juridică a imobilului și se va institui asupra imobilului ipoteca de Rang II în favoarea băncii creditoare a cumparatorului. Avansul, dacă nu atinge valoarea sumei care trebuie restituită bancii creditoare în vederea stingerii creditului se va achita direct vânzătorului în numerar sau prin virament bancar, iar în caz contrar suma trebuie virată în contul băncii care are instituită ipoteca de Rang I.
• Dacă nu se semnează antecontract autentic de vânzare-cumpărare, părțile pot semna contract autentic de vânzare-cumpărare;
• Banii se virează în contul precizat de banca care are instituită ipoteca de Rang I. Poate fi virată în acest cont fie întreaga sumă care acoperă stingerea creditului iar diferența în alt cont, fie se virează în contul respectiv întreaga suma și astfel se stinge creditul, iar diferența rămâne în cont;
• după intrarea banilor în contul băncii care are instituită ipoteca de Rang I, în maxim 5 zile se stinge creditul și se radiază ipoteca;
• în câteva zile se obține extrasul CF liber de sarcini pe numele noului proprietar.

Contractul de închiriere reprezintă contractul prin care o parte, numită locator, se obligă să asigure celeilalte părți, numite locatar, folosința unui bun pentru o anumită perioadă, în schimbul unui preț, denumit chirie. Contractul de închiriere este reglementat expres de articolele 1777-1823 Cod Civil, respectiv de articolele 1824-1835 Cod Civil (care prevăd regulile speciale aplicabile în cazul închirierii locuințelor).

După ce părțile contractante se pun de acord cu privire la toate datele esențiale ale contractului, acestea se prezintă la sediul agenției imobiliare, având asupra lor actele de identitate, în vederea încheierii contractului de închiriere. Agenția imobiliară dispune de un model de contract de închiriere însă părțile sunt libere, în limita prevederilor dispozițiilor legale, să negocieze orice clauze contractuale.

În termen de maxim 30 de zile de la data încheierii contractului autentic de vânzare-cumpărare, părțile trebuie să se prezinte la primăria din circumscripția teritorială a imobilului în vederea:

• scoaterii din evidență a imobilului, de către vânzător
• declararea intrării imobilului în proprietate, demers ce trebuie făcut de cumpărător

Pentru declararea sau scoaterea din evidență a imobilului, părțile trebuie să completeze un model de declarație și să anexeze copia contractului autentic de vânzare-cumpărare, copia certificatului de performanță energetică și copia cărții de identitate. Modelul de declarație se poate descărca de pe site-ul primăriei sau se găsește la ghişeul primăriei.

În cazul contractelor de închiriere, în termen de 15 zile de la data semnării contractului, proprietarul persoană fizică are obligaţia de a se prezenta în faţa Administraţiei Finanţelor Publice locale cu 3 exemplare originale ale contractelor de închiriere în vederea înregistrării acestora.

PUG – Planul Urbanistic General

• este planul de amenajare a teritoriului şi de dezvoltare a localităţilor.

PUG-urile cuprind analiza, reglementările şi Regulamentul Local de Urbanism pentru întreg teritoriul administrativ al unităţii de bază, atât din intravilan, cât şi din extravilan.

Reglementările pe termen scurt pe care le include PUG-ul se referă la stabilirea şi delimitarea teritoriului intravilan în relaţie cu teritoriul administrativ al localităţii, stabilirea modului de utilizare a terenurilor din intravilan, zonificarea funcţională, corelată cu organizarea reţelei de circulaţie, delimitarea zonelor afectate de servituţi publice; modernizarea şi dezvoltarea infrastructurii tehnico-edilitare, stabilirea zonelor istorice protejate şi de protecţie a monumentelor istorice, formele de proprietate şi circulaţia juridică a terenurilor, precum şi precizarea condiţiilor de amplasare şi conformitate a volumelor construite, amenajate şi plantate.

Reglementările pe termen mediu şi lung pe care le include PUG-ul se referă la evoluţia în perspectivă a localităţii, direcţiile de dezvoltare funcţională în teritoriu şi traseele coridoarelor de circulaţie şi de echipare prevăzute în planurile de amenajare ale teritoriului naţional, zonal şi judeţean.

PUZ – Planul Urbanistic Zonal

• este planul care are caracter de reglementare specifică detaliată a dezvoltării urbanistice a unei zone din localitate (acoperind toate funcţiunile: locuire, servicii, producţie, circulaţie, spaţii verzi, instituţii publice etc) şi asigură corelarea dezvoltării urbanistice complexe a zonei cu prevederile PUG-ului localităţii din care face parte.

Prin PUZ se stabilesc obiectivele, acţiunile, priorităţile, reglementările de urbanism (permisiuni şi restricţii) necesare a fi aplicate în utilizarea terenurilor şi conformarea construcţiilor din zona studiată (PUZ-ul reprezintă o fază premergătoare realizării investiţiilor, prevederile acestuia realizându-se etapizat în funcţie de fondurile disponibile).

Problemele abordate în cadrul Planului Urbanistic Zonal sunt: organizarea reţelei stradale, zonificarea funcţională a terenurilor, organizarea urbanistic-arhitecturală în funcţie de caracteristicile structurii urbane, indici şi indicatori urbanistici (regim de aliniere, regim de înălţime, POT, CUT, etc), dezvoltarea infrastructurii edilitare, statutul juridic şi circulaţia terenurilor, delimitarea şi protejarea fondului arhitectural-urbanistic de valoare deosebită, dacă acesta există în zona studiată, măsuri de delimitare până la eliminare a efectelor unor riscuri naturale şi antropice dacă acestea există în zona studiată, menţionarea obiectivelor de utilitate publică, măsuri de protecţie a mediului ca rezultat al programelor specifice, reglementări specifice detaliate (permisiuni şi restricţii) incluse în Regulamentul local de urbanism aferent PUG-ului.

PUD – Plan Urbanistic de Detaliu

• este acela care stabileşte normele la nivelul unui subteritoriu, unei străzi, unei pieţe sau a unui grup de terenuri, fiind documentul care specifică parametrii în care se poate realiza o construcţie.

Certificatul de urbanism sau o autorizaţie de construire se acordă numai după consultarea prealabilă a PUD-ului. În cazul în care acesta nu există, instituţia Primăriei este cea care poate solicita întocmirea lui pe bază de PUG şi PUZ.

PUD-ul se întocmeşte, fie când acest lucru este prevăzut în Regulamentul Local de Urbanism (RLU), fie atunci când, din diverse motive, regulamentul nu se poate aplica ca urmare a faptului că anumite proprietăţi ale amplasamentului sunt diferite de cele propuse de RLU.

PUD-uri se întocmesc şi în cazul în care investiţia preconizată diferă de prevederile RLU.
 
Conform legii, PUD-ul este aprobat de Consiliul Local al oraşelor, comunelor sau sectoarelor în cazul Municipiului Bucureşti. PUD-urile nu pot fi aprobate fără avizul Comisiei Tehnice a Primăriei sau, atunci când Primăria nu are o comisie tehnică, de către comisia tehnică de urbanism a Consiliului Judeţean.

Documentul conţine normele care se aplică în cazul unei construcţii: înălţimea maximă, procentul din teren ocupat de construcţie, coeficientul de ocupare a terenului, retragerile minime admise sau destinaţia obiectivului (locuinţe, birouri, comerţ, industrie). Alte avize sunt cele ale furnizorilor locali de utilităţi, cum ar fi Distrigaz, Electrica sau Romtelecom, iar uneori şi avizele de circulaţie sau de mediu.
 
Termenul de valabilitate a unui PUD este de 2 ani.

CUT – Coeficient de Utilizare a Terenului

• exprimă raportul dintre Suprafaţa Construită desfăşurată a tuturor nivelurilor (SD*) şi suprafaţa terenului (S).

* SD – Suprafaţa Construită Desfăşurată a nivelurilor unei construcţii reprezintă suma ariilor secţiunilor orizontale (planurilor) ale tuturor nivelurilor clădirii, delimitate de conturul exterior al anvelopei clădirii.

POT – Procentul de ocupare al terenului

• exprimă raportul dintre suprafaţa construită la sol (SC) şi suprafaţa terenului considerat (S), înmulţit cu 100 (de exemplu: POT = 25%, ceea ce înseamnă că se poate construi pe un sfert din suprafaţa terenului respectiv).

POT-ul generează astfel suprafaţa construită la sol maxim posibilă raportat la suprafaţa terenului. POT-ul se stabileşte în funcţie de destinaţia zonei în care urmează a fi amplasată construcţia în funcţie de condiţiile de amplasare în teren.

RI – Regim de Înălţime

• este direct proporţional cu distanţa faţă de construcţiile alăturate.
• Detaliile legate de regimul de înălţime sunt cuprinse în Proiectul de Autorizare a Construcţiei

Distanţa faţă de imobilele vecine diferă în funcţie de zone. Cu toate acestea, fiecare zonă are reglementate norme minimale ce trebuie respectate de orice nouă construcţie.

În zonele aglomerate, distanţa este necesară pentru a asigura spaţiul privat al locuitorilor, iar înălţimea acestora nu trebuie să umbrească construcţiile vecine. Trebuie ştiut că distanţele nu se calculează faţă de clădirile vecine propriu-zise, ci faţă de limitele de proprietate.

PAC – Proiectul pentru Autorizaţia de Construire

Proiectul pentru autorizarea executării lucrărilor de construire (PAC) este un element cheie al procesului de autorizare, alături de Certificatul de Urbanism, acordurile şi avizele stabilite de autoritatea emitentă a Autorizaţiei de Construire.

Pentru obţinerea autorizaţiei de construire trebuie parcurse următoarele 3 etape:

1. Obţinerea Certificatului de Urbanism

Acesta este eliberat de Primăria din circumscripţia teritorială a terenului unde urmează să se realizeze construcţia. În Certificatul de Urbanism sunt precizate toate avizele necesare eliberării autorizaţiei de construire.

2. Obţinerea avizelor necesare autorizării

Dosarul pentru obţinerea acestor avize va cuprinde:

• cererea tip
  
• Certificatul de Urbanism
  
• schiţa de amplasament a terenului la scară 1:500
  
• schiţa de amplasament a terenului la scară 1:2000
  
• schiţa de amplasament cu poziţia casei pe teren

3. Proiectul de autorizaţie cuprinde 3 secţiuni: 

a) proiectul de arhitectură
b) proiectul de rezistenţă
c) proiectul de instalaţii

După finalizarea proiectului de autorizaţie de construire, acesta se depune la Inspecţia de Stat în construcţii (ISC).
Parcurgând aceşti trei paşi se va putea emite autorizaţia de construire.

Pentru eliberarea autorizaţiei de construire sunt necesare următoarele documente:

• planul de amplasare a terenului în zonă
• Certificatul de Urbanism
• toate avizele solicitate prin Certificatul de Urbanism
• memoriu tehnic (cuprinde memoriul de arhitectură, rezistenţă şi instalaţii)
• actele de proprietate asupra terenului
• proiectul de autorizare compus din: planul de situaţie (cum se amplasează casa în teren), planul fundaţiei elaborat de inginerul de rezistenţă, planuri de arhitectură pentru toate nivelurile construcţiei, planul de învelitoare, secţiune caracteristică, toate faţadele;
• scara de redactare pentru toate desenele este de 1:10
• cererea de eliberare a autorizaţiei de construire
• chitanţa de achitare a taxei de autorizare

• este suma suprafeţelor încăperilor, fără a lua în considerare grosimea pereţilor. Aceasta cuprinde: camera de zi, dormitoarele, băile, WC, duşul, bucătăria, spaţiile de depozitare şi de circulaţie din interiorul locuinţei.

Nu se includ în suprafaţa utilă: suprafaţa logiilor şi a balcoanelor, pragurile, golurile de uşi ale trecerilor cu deschideri până la 1 m, nişele de radiatoare. În cazul locuinţelor duplex, rampa nu se cuprinde în suprafaţa utilă a locuinţei.

• este suma suprafeţelor utile ale încăperilor, logiilor, balcoanelor, precum şi a cotei-părţi din suprafeţele părţilor comune ale clădirilor (spălătorii, uscătorii, casa scării, inclusiv anexele pentru colectarea, depozitarea şi evacuarea deşeurilor menajere, casa liftului etc), la care se adaugă suprafaţa aferentă pereţilor interiori şi exteriori ai locuinţei. În cazul încălzirii cu combustibil solid, se adaugă suprafaţa aferentă sobelor şi cazanelor de baie.

Nu sunt cuprinse în suprafaţa construită desfăşurată suprafeţele aferente boxelor de la subsol şi ale garajelor care pot fi prevăzute distinct.

Imobilul decomandat este o locuinţă care are intrări separate pentru fiecare cameră, iar camerele nu comunică între ele, in schimb imobilul semidecomandat este o locuinţă ale cărei camere comunică între ele (de exemplu: de cele mai multe ori, la garsoniere, în bucătărie se poate intra doar trecând prin cameră, iar la apartamente de două camere, în dormitor şi baie se poate intra numai trecând prin living/sufragerie, etc).

Cartea funciară este un registru public care cuprinde evidenţa juridică integrală şi exactă a imobilelor de pe teritoriul României, proprietatea persoanelor fizice sau juridice.

Cartea funciară dovedeşte existenţa dreptului real înscris, în folosul persoanei care a dobândit sau constituit cu bună-credinţă un drept real imobiliar, cât timp nu se dovedeşte contrariul. Publicitatea imobiliară are ca obiect înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale care se transmit, se constituie, se modifică sau care, după caz, se sting şi se radiază ca urmare a actelor şi faptelor juridice referitoare la un bun imobil. În cartea funciară se mai înscriu sau se radiază şi alte raporturi juridice precum drepturile personale (de exemplu uzufructul viager), interdicţii (interdicţia de înstrăinare pe o perioadă de timp sau până la plata unei anumite sume de bani), incapacităţi şi litigii judiciare în legătură cu bunul imobil.

Cartea Funciară este alcătuită din titlu care indică numărul ei şi numele localităţii în care este situat imobilul, precum şi din III părţi:

• Partea I – referitoare la descrierea imobilelor;
• Partea II – referitoare la înscrierile privind dreptul de proprietate;
• Partea III – referitoare la înscrisurile privind dezmembrămintele dreptului de proprietate şi sarcini;

Extrasul de Carte Funciară se obţine de la un notar doar în baza dovezii de întabulare în favoarea cumpărătorului. Acesta conţine toate datele de identificare şi situaţia juridică actuală a imobilului după cum urmează:

• descrierea imobilului
• numele şi prenumele proprietarilor
• actele în baza cărora aceştia au dobândit proprietatea
• sarcinile bunului: ipoteci, comandamente, interdicţii de înstrainare, privilegii.

Extrasul de carte funciară este de două tipuri de informare şi de autentificare. Ambele se eliberează de birourile de Carte Funciară din cadrul Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (ANCPI – sau prin Oficiile Locale ale acesteia). Ele se pot solicita pentru eliberare direct la Oficiile Locale de Publicitate Imobiliară sau prin intermediul unui birou notarial.

La dobândirea dreptului de proprietate asupra imobilului, biroul notarului public unde s-a semnat actul de proprietate va depune la Cartea Funciară următoarele documente în vederea înscrierii dreptului de proprietate:

• cerere
• actul care justifică înscrierea în cartea funciară
• taxa de timbru
• înscriere întabulare

În urma acestei proceduri se eliberează un extras de carte funciară către delegaţii notariali, la cererea clienţilor.Astfel, este exclusă vânzarea imobilului de mai multe ori. După depunerea cererii, mai durează 3 zile până la obţinerea lui.

Extrasul de carte funciară autentic se poate solicita doar de către un birou notarial, iar eliberarea acestuia presupune blocarea cărţii funciare pentru o perioadă de 10 zile lucrătoare.
 Extrasul de catre funciară de informare are doar rol consultativ. 

• este un tip de credit bancar prin care o persoană fizică sau juridică este împrumutată de banca creditoare cu o anumită sumă de bani în vederea achiziţiei unei locuinţe.

Condiţii generale:

• debitorul să dispună de un avans 15-30% din valoarea totală a preţului imobilului, în funcţie de condiţiile băncii creditoare
• debitorul să fie eligibil pentru obţinerea creditului
• imobilul să fie evaluat la preţul negociat de părţi
• să nu existe interdicţii de înstrăinare
• să nu existe motive pentru care ipoteca să nu poată fi înscrisă etc.

Este acel tip de credit, cel mai accesat şi solicitat în ultimii ani. Acesta este un program guvernamental gândit ca o măsură anticriză şi al cărui scop declarat a fost de deblocare a creditării imobiliare, de sprijinire a construcţiilor şi de impulsionare a pieţei imobiliare. Prin programul Prima Casă statul garantează împrumuturile acordate de bănci clienţilor, într-o proporţie care s-a modificat de-a lungul timpului.

Programul Prima Casă a debutat în anul 2009 prin Ordonanţa de Urgenţă nr. 60/2009 şi a suferit de-a lungul timpului o serie de modificări.

De programul Prima Casă poate beneficia orice persoană fizică majoră, care nu deţine sau nu a deţinut, fie individual, fie în comun cu soţul/soţia, o locuinţă cu o suprafaţă utilă mai mare de 50 mp.

Orice persoană care deţine o cotă parte dintr-o locuinţă, poate accesa un credit Prima Casă pentru a achiziţiona şi diferenţa de cote părţi din acelaşi imobil.

Accesând un credit Prima Casă, clientul poate achiziţiona maxim o locuinţă sau poate construi o singură casă singur sau împreună cu alte persoane.

Sumele maxime ce pot fi împrumutate în cadrul programului Prima Casă sunt următoarele:

• 57000 euro pentru locuinţe vechi şi
• 66500 euro pentru locuinţe noi 

Avansul necesar accesării unui credit Prima Casă este de minim 5% din valoarea totală a preţului bunului achiziţionat/construit. În cazul în care bunul achiziţionat are o valoare mai mare decât cea maximă a creditului, imobilul poate fi achiziţionat prin programul Prima Casă, cu condiţia ca avansul să fie mai mare şi să acopere astfel diferenţa de preţ.

Prin creditul Prima Casă pot fi achiziţionate următoarele tipuri de locuinţe:

• construcţii finalizate (inclusiv cele ANL)
• construcţii nefinalizate, aflate în diverse etape de construcţie (inclusiv cele ANL)
• locuinţe noi, construite pe baza autorizaţiilor de construire eliberate după 22.02.2010

Prin creditul Prima Casă pot fi construite următoarele tipuri de locuinţe:

• locuinţe individuale, cu un singur beneficiar
• locuinţe comune, construite de minim 2 beneficiari, în cadrul unor asociaţii fără personalitate juridică;

Costurile şi constrângerile accesării unui credit Prima Casă sunt următoarele:

• avans de minim 5% din preţul imobilului
• dobânda ROBOR LA 3 luni + 2 %
• durata maximă a creditului este de 30 ani
• beneficiarul creditului nu are dreptul să înstrăineze imobilul cumpărat prin programul Prima Casă pe o perioadă de 5 ani

Certificatul de Performanță Energetică sau Certificatul Energetic este un act prin care un expert autorizat, printr-o analiză termică și energetică stabilește și atestă performanța energetică a unei clădiri. În cuprinsul documentului se detaliază caracteristicile termice și energetice ale construcției și instalațiilor aferente acesteia.

Acesta reprezintă o obligație legală prevăzută în Legea 159/2013, care a intrat în vigoare în 19 iulie 2013 la încheierea oricărei tranzacții imobiliare de vânzare, închiriere sau intabulare a unei clădiri noi.

(1) La încheierea contractului de vânzare-cumpărare, vânzătorul are obligația de a transmite certificatul în original dobânditorului.

(2) La momentul înregistrării contractului de vânzare-cumpărare, respectiv de închiriere, proprietarul are obligația de a depune o copie de pe certificat la organul fiscal competent.

(3) Contractele de vânzare-cumpărare încheiate fără respectarea prevederilor alin. (1) sunt supuse nulității relative, potrivit prevederilor Codului civil”.

În plan secund, observăm o creștere a interesului din partea instituțiilor statului român pentru creșterea performanțelor energetice ale clădirilor, în acord cu normele Uniunii Europene. Programele de reabilitare termică a clădirilor care se derulează în prezent, sunt finanțate în proporție de 60% din bani europeni, din Fondul European pentru dezvoltare regională și de la bugetul de stat, iar diferența de 40% reprezintă contribuția administrațiilor locale și a asociațiilor de proprietari.

Un alt aspect important îl reprezintă încadrarea clădirilor în clase de performanță energetică. Astfel, Certificatul de Performanță Energetică îi oferă cumpărătorului/chiriașului unui imobil toate informațiile cu privire la consumul de energie, iar în acest fel acesta își poate face o idee la ce nivel se vor situa costurile necesare pentru reabilitare termică și cele pentru întreținerea lunară. Acest lucru va cântări foarte mult în prețul de vânzare sau de închiriere al clădirii respective.

Clădirile se clasifică în 7 clase pe o scară energetică în funcție de performanța energetică certificată, începând de la clasa A, caracterizată prin consumul cel mai scăzut de energie, până la clasa G ce corespunde celui mai ridicat consum specific de energie. Clasa A presupune un consum de energie pentru asigurarea unor condiții optime de trai (căldură, apă caldă, iluminat) mai mic de 125 kwh/mp/an. De partea cealaltă, clasa G presupune un consum de peste 820 kwh/mp/an.

Majoritatea clădirilor din România se încadrează în clasele energetice C și D.

Parametrii luați în calcul la stabilirea încadrării unei clădiri într-o anumită clasă energetic sunt: grosimea pereților, tipul de zidărie, tipul de acoperiș, starea subsolului, starea coloanelor de încălzire, performanța sistemului de încălzire sau de aerisire. Toate aceste informații se obțin prin cercetarea la fața locului de către un auditor autorizat, din documentele specifice sau, în lipsa acestora, din informațiile provenite de la proprietar sau prin măsurători specifice.

• Extras de Carte Funciară
• Plan de amplasament al clădirii cu punctele cardinale si vecinătătile
• Planul structurii clădirii
• Planul instalatiilor de incălzire sau răcire
• Detalii ale elementelor constructive: pereți, terasă, planșee, șarpanta
• Tipul elementelor vitrate
• Detalii referitoare la instalația de incălzire
• Consumurile pe minim un an in ceea ce privește energia electrică, apa rece/apa calda, gaz, canalizare si deseuri.

Certificatul de Performanță este întocmit de către auditori energetici autorizați de Ministerul Dezvoltării Regionale și Locuinței.

Termenul de valabilitate al Certificatului de Performanță Energetică este de 10 ani.

Departamentul Financiar Bancar Oryon este unul dintre departamentele cu o importanță crescută în cadrul organizației noastre. Acesta este înființat pentru a veni în sprijinul clienților care doresc să cumpere un imobil prin credit bancar, dar și în sprijinul clienților care doresc să vândă o proprietate achiziționată cu un credit bancar și care sunt pașii în realizarea tuturor operațiunilor prealabile înstrăinării unui astfel de imobil și care să ducă la stingerea creditului. Departamentul Financiar-Bancar se află în strânsă legătură cu clienții în vederea identificării celei mai potrivite opțiuni bancare.
Activitatea departamentului Financiar-Bancar Oryon constă în consilierea și suportul oferit clienților care fac o tranzacție imobiliară prin accesarea unui credit bancar.
 
Departamentul are rolul de a îndruma clienții și de a le oferi suport pe tot parcursul procesului de creditare, încă din faza în care aceștia sunt în căutare unui imobil. Astfel consilierii departamentului Financiar-Bancar se ocupă de contactarea tuturor clienților Oryon care sunt interesați de cumpărarea unui imobil prin accesarea unui credit bancar.

Toți clienții care au semnat un contract de intermediere în vederea cumpărării, serviciul financiar bancar este gratuit. Pentru orice altă persoană fizică sau juridică, chiar dacă nu a semnat un contract de intermediere, serviciul se poate presta contra cost.

Consilierii noștri oferă servicii specializate clienților care doresc să cumpere un imobil cu credit bancar, persoanelor-fizice sau juridice care nu sunt clienți Oryon, dar contra cost apelează la consilierii Financiari-Bancari, vânzătorii care au imobile ipotecate ca urmare a achiziției imobiliare prin credit, orice client care dorește sprijin în negocierea unui curs valutar cu o instituție bancară sau care doresc informații despre transferuri financiare.

Departamentul Financiar-Bancar a încheiat parteneriate cu cele mai importante instituții bancare din Romania, parteneriatele continuând să se înmulțească. Departamentul urmărește creșterea numărului institutiile bancare colaboratoare, astfel încât să poată oferi clienților servicii vaste și diverse în funcție de nevoia fiecărui client.

In prezent, departamentul Financiar-Bancar este in colaborare cu:

• Banca Romaneasca
• UNICREDIT
• Banca Transilvania
• BRD

Prima Casă este un tip de credit ipotecar creat de către statul român și care oferă clienților, ce nu au în proprietate un imobil cu o suprafață mai mare de 50 mp, posibilitatea de a achiziționa un imobil cu un avans de 5% din valoarea prețului de cumpărare. Este un produs la care băncile se înscriu voluntar pentru a-l oferi clienților, de aceea găsim în piață instituții bancare care nu oferă produsul Prima Casă. Creditul Prima Casă se poate acorda doar pentru o perioadă de 30 ani, spre deosebire de celelalte tipuri de credite care permit acordarea pe perioade mai mici sau mai mari de timp.

Ipoteca pentru acest tip de credit se constituie astfel: 50% din ipotecă se constituie în favoarea băncii și 50% din ipotecă se constituie în favoarea statului român, reprezentat prin Fondul de Garantare și Ministerul Finanțelor. Odată cu înscrierea ipotecii, se instituie și interdicția de înstrăinare a imobilului pentru primii 5 ani.

Creditul Prima Casă se acordă doar în moneda națională, respectiv în Ron.

Achizitia prin credit Prima Casă impune rigiditate în privința situației juridice a imobilului ce urmează a fi achiziționat. Astfel, dacă în extrasul de Carte Funciară imobilul apare ca fiind apartament la parter, iar acesta are modificări nerectificate pe schiță, precum ziduri desființate, fără a ne limita la aceste situații, în principiu nu se poate finanța achiziția unui imobil aflat într-una din aceste situații.

O altă condiție de acordare a creditului Prima Casă este legată de disponibilitatea fondurilor. Fondurile sunt acordate la începutul anului, însă se pot suplimenta pe parcursul anului, sau se pot epuiza, această din urmă situație reprezentând unul din neajunsurile acestui tip de credit.

Pentru aceste situații în care clienții doresc să preîntâmpine epuizarea fondurilor, există posibilitatea de a rezerva fondurile de Prima Casă pe o perioadă de maxim 18 luni, pentru imobilele noi care nu au încă CF individual. Astfel, pe baza autorizației de construcție si a extrasului de Carte Funciara pe teren se pot rezerva fonduri la o singură banca, pentru un singur imobil și doar în baza prețului precizat în antecontract. Acest serviciu impune plata unui comision de 0.18% din valoarea imobilului, comision ce va fi achitat de către cumpărător.

Creditul Prima Casă impune ca și condiție încheierea unui antecontract și plata unui avans de 5% din prețul imobilului. Antecontractul trebuie semnat înainte de a se trimite dosarul pentru analiză la Fondul de garantare.

Analiza și aprobarea dosarului de credit prin acest program durează mai mult ca aceea a unui alt tip de credit și se desfășoară astfel: depunerea documentelor la bancă (adeverință de venit, actele imobilului și antecontractul), evaluarea imobilului, analiza juridică, transmiterea dosarului către fondul de garantare, analiza dosarului de către fondul de garantare, retrimiterea fizică a dosarului în bancă, verificarea corectitudinii documentelor și semnarea finală a contractului autentic de vânzare-cumpărare.

Sumele de plată ce vor fi suportate de către clienții care accesează un credit Prima Casă sunt:

• 2% dobânda băncii (indiferent la ce bancă se încasează venitul salarial) + IRCC
• suportarea costurilor pentru evaluarea imobilului
• plata unui depozit colateral format din 3 rate de dobândă (care se restituie dupa plata ultimei rate)
• comisionul către fondul de garantare, de 0.2% din valoarea creditului, care se plătește la începutul fiecărui an, alaturi de rata de pe luna respectiva, pana in utimul an al creditului.
• cheltuielile notariale
• asigurările specifice (de imobil si de viata)

Creditul ipotecar/imobiliar este oferit de către instituțiile bancare clienților care doresc să cumpere bunuri imobile și nu dispun de întreaga sumă din surse proprii. În urma accesării creditului se constituie ipoteca în favoarea băncii creditoare. Nu există o limitare a sumelor împrumutate, aceastea depinzând în mod direct de veniturile solicitantului si coplătitorilor (dacă este cazul). Perioada maximă pentru care se acordă acest tip de credit este de maxim 35 ani.

Avansul care trebuie achitat de cumpărător din surse proprii este de minim 15% din pretul imobilului, dar acesta diferă în funcție de instituția creditoare, ajungând în anumite cazuri până la 35%. Avansul depinde și de valuta în care se accesează creditul, localizarea imobilului, tipul imobilului sau situația financiară a clientului. Toate aceste aspecte se iau în considerare la stabilirea cuantumului avansului ce trebuie achitat de către cumpărător.

 În comparație cu creditul Prima Casă, cel ipotecar beneficiază de o flexibilitate a condițiilor de accesare și permite băncilor să modifice anumite condiționări, cum ar fi dobânda sau avansul pentru oferirea unei soluții cât mai bune de creditare axată pe nevoile clientului. Se pot achiziționa și imobile cu situații juridice distincte, imobile ale căror achiziție nu poate fi efectuată prin Credit Prima Casă.

Preaprobarea financiară se face în cazul creditelor ipotecare, în conditiile stabilite cu banca si are o valabilitate cuprinsă între 45 și 90 de zile, perioadă în care clientul se bazează pe suma stabilită și poate căuta un imobil, fiind sigur că din punct de vedere financiar este eligibil.

Analiza și aprobarea dosarului de credit prin acest program durează mai puțin în comparație cu creditul Prima Casa. Etapele în vederea accesării creditului sunt următoarele: depunerea documentelor la bancă (adeverințe de venit, actele imobilului și antecontract), evaluarea imobilului, analiza juridică, verificarea documentelor și semnarea finală a contractului autentic de vânzare-cumpărare.

Acest tip de credit poate fi contractat in lei sau in Euro. Costurile suportate de client in cazul Creditului Ipotecar:

• dobânda băncii (valoarea depinde de situația în care cumpărătorul încaseaza veniturile salariale prin banca de la care se obține finanțarea) + Robor3M, Robor6M sau Euribor în funcție de banca aleasă și valuta creditului.
• evaluarea imobilului
• comision de analiză dosar (diferă în funcție de bancă)
• comision de gestiune a creditului (diferă în funcție de banca)
• cheltuielile notariale
• asigurările specifice (de imobil, viață și șomaj)

Creditul de nevoi personale este de două tipuri:

1. Credit de nevoi personale fără ipotecă
2. Credit de nevoi personale cu ipotecă

Perioada de creditare la ambele produse de finanțare este de 5 ani.
Suma maximă ce poate fi împrumutată prin credit de nevoi personale fără ipotecă este de 20.000 euro, echivalentul în lei, iar în cazul creditului de nevoi personale garantat cu ipotecă suma obținută poate fi mai mare.

Pentru ca un imobil să poata fi luat în garantie, trebuie evaluat în baza standardelor legale din care să reiasă situația bunului ce urmează să fie achiziționat. Informațiile evaluatorului vor oferi detalii necesare despre investiția ce urmează a fi făcută, reflectând situația materială a imobilului, dar prețul de piață al acestuia (prețul imobilului este corect sau nu referitor la standardele pieței).

Banca va finanța un anumit procent din valoarea bunului tranzacționat sau din valoarea evaluată, raportându-se tot timpul la valoarea cea mai mică.
 
Evaluarea este efectuată de către persoane autorizate, denumite evaluatori acreditați și agreați de către instituția bancară creditoare.

Creditele destinate achiziției imobiliare sau construcției au ca și particularitate limita de vârstă. Astfel, solicitantul și/sau coplătitorul vor plăti ultima rată la împlinirea vârstei de 63 de ani pentru femei și 65 de ani pentru bărbați - conform vârstei de pensionare din țara noastră.

 Pe lângă solicitant mai pot fi implicați maxim 3 coplătitori/coîmprumutați care să garanteze cu veniturile proprii la contractarea creditului aparținând titularului.

Veniturile acceptate de banca creditoare sunt veniturile obținute din salariu, din activitatea de Persoana Fizica Autorizată, pensie definitivă - nerevizuibilă, chirii, indemnizație de creștere a copilului sau alte venituri permanente care pot fi dovedite. Se acceptă un grad de îndatorare al clienților până la maxim 70-80% din venituri, în funcție de profilul fiecărui client.

Prin client eligibil mai întelegem și mențiunea că acesta are un minim de activitate de 3 luni la ultimul angajator, este încadrat pe perioadă nedeterminată de timp la locul de munca sau a trecut de o primă sau o a doua prelungire în cazul în care este angajat pe perioada determinată de timp.

În același timp, clientul trebuie sa aibă o vechime de cel puțin un an în câmpul muncii, pentru veniturile din Romania. In cazul veniturilor unei Persoane Fizice Autorizate, este necesară o vechime de un an.

 În cazul pensiilor și al indemnizațiilor de creștere a copilului trebuie prezinte bancii creditoare deciziile prin care survin aceste venituri. Pentru a fi eligibil, un client nu trebuie să fie înscris în Biroul de Credit ca rău-platnic.

• Acte necesare referitoare la veniturile clientilor:

Pentru clienții cu venituri din România, instituțiile bancare solicită următoarele documente: adeverință de venit, (tipizat specific fiecărei bănci), fluturași de salariu, copie contract de muncă, act adițional de modificare al salariului, decizie de pensionare, cupon pensie.

Pentru clienții cu venituri din străinătate băncile solicită următoarele documente: adeverință de venit/document emis de angajator privind veniturile realizate. Acest document trebuie să ateste veniturile realizate pe o perioadă de trei luni calendaristice consecutive recente și să fie emis cu cel mult 60 de zile calendaristice înaintea datei analizei dosarului. Este necesar și un raport privind activitatea desfășurată, emis de angajator (dacă este cazul), contractul individual de munca înregistrat la organul competent al administrației din statul unde solicitantul de credit este angajat, acte adiționale (dacă este cazul), fluturași de salariu, extras de cont eliberat de bancă pentru ultimele 6 luni (semnat și ștampilat de bancă), document prevăzut de legislația statului respectiv care să evidențieze plata impozitelor la zi de către cumpărător.

• Acte necesare referitoare la situația juridică a imobilul achiziționat:

În cazul apartamentelor și caselor:
Apartamente și case cu CF-uri individuale:  

• extras CF/ copie CF cu vechime maximă 30 zile aferente imobilului care se aduce în garanție: CF individual, colectiv și teren.
• încheiere CF de intabulare (pentru imobilele care se cumpără direct de la constructor)
• act de dobândire (ex: titlu de proprietate, contract vânzare-cumpărare, contract de schimb imobiliar, hotărâre judecătorească definitivă, contract de donaţie etc) ;
• actul de declarare a calităţii de proprietar, dacă este cazul (tranzacţie de partaj, certificat de moştenitor etc), alte acte susceptibile de a transfera sau declara proprietatea. În cazul tranzacțiilor de partaj și a certificatelor de moștenitor trebuie prezentat și actul de dobândire încheiat anterior tranzacției de partaj sau a certificatului de moștenitor.
• acte de comasare/dezmembrare/apartamentare succesive actului de dobândire/declarativ de proprietate, ulterioare dobândirii, dacă este cazul.
• contractul de concesiune al terenului aferent locuinţei pe perioada existenţei construcţiei/ convenţia sau declaraţia de constituire a superficiei, dacă este cazul, şi dovada achitării la zi a taxei de concesiune.
• acte doveditoare privind plata restului de preţ, dacă actul de dobândire a proprietăţii nu menţionează achitarea integrală.
• documentația cadastrală vizată de către OCPI: Plan de amplasament și delimitare a imobilului – teren și construcție (întocmit după edificarea construcției, trebuie să includă și construcția).
  
• certificatul privind performanța energetică a construcției și a apartamentului, întocmit în vederea efectuării recepției (dacă recepția s-a efectuat după data de 19.07.2013).
  
• act de apartamentare/dezmembrare în urma căruia a rezultat apartamentul care face obiectul analizei
  
• autorizație de construire
  
• certificatul de urbanism aferent emiterii autorizației de construire.
  
• proces verbal de recepție la terminarea lucrărilor.
  
• certificat de atestare a edificării construcției.
  

Pentru imobile în curs de construcție sau la roșu:

• actele menţionate mai sus privind terenul pe care se construieşte.
• autorizaţie de construire valabilă conform dispoziţiilor legale.
• declaraţie de începere a lucrărilor pentru autorizațiile de construire/ conform Legii nr.50/1991, cu dovada comunicării către Primărie.
• la finalizare, certificat de atestare a edificării/extinderii locuinței şi toate actele care atestă intabularea și procesul verbal de recepție finală.

În cazul terenurilor se cer următoarele documente:

• acte din care rezultă dreptul de proprietate
• acte de modificare parcelară
• acte emise de cartea funciară

• Acord de înstrăinare imobil din partea băncii creditoare a clientului vânzător
• Acord de instituire ipotecă rang 2 în favoarea băncii creditoare a clientului cumpărător
• Acord radiere ipotecă după stingerea soldului clientului vanzator Soldul de credit rămas pentru creditul vânzătorului
• Codul IBAN (dacă clientul vânzător vrea să primească banii și în alt cont decât cel în care are creditul, atunci trebuie 2 coduri IBAN)

Antecontractul între cele 2 părți se semnează doar după ce avem aceste acorduri, sau dacă prin antecontractul de vânzare-cumpărare se promite obținerea acestora până la data semnării contractului autentic de vânzare-cumpărare.

Acordul Fondului de Garantare, chiar și în primii 5 ani de la data accesării creditului, în acest caz, cu condiția rambursării integrale a creditului.
 
După ce s-au împlinit cei 5 ani de interdicție de înstrăinare, trebuie solicitat acordul de vânzare din partea Ministerului Finanțelor și acordul din partea Băncii creditoare.

Pentru publicarea unei oferte de închiriat pe site-ul Oryon ai mai multe variante la dispozitie.

Poți transmite datele tale și ale imobilului fie telefonic către Call-Centerul Oryon (0753-240-999) fie prin e-mail la adresa contact@oryon.ro după care vei fi contactat în vederea stabilirii modalității de colaborare.

Pe site-ul Oryon poti publica un numar nelimitat de oferte, acestea se supun comisioanelor percepute de Agenția Oryon.

Vezi detalii: aici

Pentru modificarea detaliilor unei oferte, te poți adresa Call Centerului Oryon, telefonic la numărul 0753-240-999, fie trimițând un e-mail pe contact@oryon.ro.

Oryon Imobiliare îți ofera mai multe variante de a stabili care este valoarea corectă a locuintei tale.
În primul rând îți recomandăm consilierea de către profesioniștii noștri, fiecare dintre aceștia fiind specializați pe câte un segment al pieței imobiliare, astfel încât să răspundă prompt și eficient cerințelor clienților companiei.
Apoi, poti consulta ofertele de pe site-ul Oryon ce au caracteristici similare cu oferta ta.

Comisioanele practicate de compania noastra diferă de în funcție de localitatea în care se află imobilul, fapt pentru care vă rugăm să accesați secțiunea special dedicată comisioanelor, aici.

Doar la Oryon vei gasi ofertele prezente in portofoliul nostru.

Echipa Oryon este pregătită să-ți ofere cele mai bune soluții conform nevoilor tale locative, astfel încât să poți închiria o locuință în cel mai scurt timp posibil.
Dacă ești o persoană hotărâtă, chiar în aceeași zi..